W III kwartale banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy od siedmiu kwartałów. Równocześnie nadal obniżały marże. Opublikowana 2 listopada ankieta NBP opisuje więc sytuację, w której korzystniejsza cena kredytu nie musi oznaczać łatwiejszej drogi do jego uzyskania. Badanie obejmuje odpowiedzi 23 banków reprezentujących około 90 proc. portfela kredytów dla firm i gospodarstw domowych.[1]
Najważniejsze informacje
- NBP wskazuje zmiany zasad uznawania dochodów, m.in. z 800+, jako jedną z przyczyn zaostrzania kryteriów hipotek. Raport nie podaje nazw banków ani jednolitego sposobu przeliczania świadczenia.
- W modelu MyBank.pl spadek oprocentowania z 7 do 6,75 proc. przy racie 3000 zł i 25 latach spłaty zwiększa kwotę kredytu o około 9 748 zł.
- Jeżeli przy niższej stopie budżet na ratę maleje do 2900 zł, kwota z modelu jest już o około 4 725 zł mniejsza niż na początku.
- W poprzedniej ankiecie banki oczekiwały wzrostu popytu na hipoteki w III kwartale. W obecnej zgłosiły jego spadek.
Co bank może zmienić przy 800+
W części raportu poświęconej hipotekom NBP wymienia zmiany kryteriów uznawania dochodu z 800+. To jeden z czynników podanych przy opisie zaostrzania polityki kredytowej. Nie wynika z tego, że wszystkie banki przestały uwzględniać świadczenie albo że każdy rodzic stracił taką samą kwotę zdolności. NBP nie opisuje algorytmów poszczególnych instytucji.[1]
Znaczenie ma różnica między pieniędzmi wpływającymi dziś na konto a dochodem, którego można oczekiwać podczas spłaty wieloletniego kredytu. Autorzy czerwcowego wpisu na blogu nadzorczym UKNF zwracali uwagę na wiek dziecka i pozostały okres wypłacania 800+. Wyjaśniali też, że ocena powinna obejmować koszty utrzymania rodziny oraz stabilność źródeł spłaty. Nie wskazywali na konieczność całkowitego pomijania świadczenia.[2]
Dla rodziny skutek może być odczuwalny mimo niezmienionych wpływów. Oferta ma niższe oprocentowanie, lecz bank ostrożniej ocenia, jaką ratę klient będzie mógł obsługiwać. Obie zmiany działają na możliwą kwotę finansowania w przeciwnych kierunkach.
Niższe oprocentowanie daje 9,7 tys. zł więcej. Pod jednym warunkiem
Policzyliśmy prosty przykład: 25 lat spłaty, raty równe i 3000 zł miesięcznie dostępne na ratę kapitałowo-odsetkową. Przy oprocentowaniu 7 proc. taka płatność odpowiada kredytowi w wysokości około 424 461 zł. Po spadku oprocentowania do 6,75 proc. kwota rośnie do 434 209 zł.
Różnica wynosi około 9 748 zł. Warunkiem jest zachowanie tych samych 3000 zł na ratę. Gdy ta kwota zmniejszy się o 100 zł, przy niższym oprocentowaniu zostaje około 419 735 zł finansowania. To mniej niż w droższym wariancie wyjściowym.
Obliczenia MyBank.pl: kwota kredytu mieszcząca się w założonej racie, 25 lat spłaty
| Budżet na ratę | Oprocentowanie roczne | Kwota z modelu | Zmiana wobec początku |
|---|---|---|---|
| 3 000 zł | 7,00% | 424 460,71 zł | Punkt wyjścia |
| 3 000 zł | 6,75% | 434 209,00 zł | +9 748,29 zł |
| 2 900 zł | 6,75% | 419 735,36 zł | −4 725,35 zł |
| 2 700 zł | 6,75% | 390 788,10 zł | −33 672,61 zł |
To scenariusze redakcji, nie oferty ani wyliczenia zdolności konkretnego banku. Przyjęliśmy 300 rat i niezmienne oprocentowanie w całym modelu, bez prowizji, ubezpieczeń i innych opłat. Różnica 0,25 pkt proc. jest założeniem — ankieta NBP nie podaje średniej obniżki marż w punktach procentowych. Kwoty w tabeli zaokrąglono do groszy dopiero po obliczeniach.[3]
68 zł mniej na ratę wystarczy, by kwota kredytu nie wzrosła
Można wyznaczyć dokładną granicę. Dotychczasowa kwota 424 460,71 zł po obniżce oprocentowania do 6,75 proc. wymaga raty około 2 932,65 zł zamiast 3000 zł. Cena kredytu daje więc 67,35 zł miesięcznie różnicy.
Jeżeli dostępna rata zmniejszy się o 68 zł, modelowa kwota kredytu będzie już nieco mniejsza niż przed obniżką oprocentowania. Gdy budżet spada o 100 zł, sama ta zmiana odbiera około 14 474 zł kwoty finansowania przy 6,75 proc. To więcej, niż dodaje przyjęta obniżka oprocentowania. Tańsza stopa nadal obniża koszt spłaty tej samej kwoty; w tym porównaniu chodzi o to, ile można sfinansować przy założonej racie.
Nie twierdzimy, że banki obniżyły klientom limit raty właśnie o 68 czy 100 zł. Obliczenie pokazuje wrażliwość wyniku. Bankowa ocena obejmuje dodatkowo m.in. dokumenty i stabilność dochodów, inne zobowiązania, ryzyko wzrostu stóp oraz wartość nieruchomości. Wynik tego modelu nie jest decyzją kredytową.
Własne dochody, koszty życia i zobowiązania mogą Państwo sprawdzić w budżetowym kalkulatorze zdolności kredytowej. Pozwala on zobaczyć, czy kwotę ogranicza dostępny budżet, czy przyjęty udział rat w dochodzie. Bank przeprowadzi własną ocenę zdolności.
Banki spodziewały się wzrostu popytu. Zgłosiły spadek
Porównaliśmy dwie kolejne edycje ankiety NBP. W poprzedniej banki przewidywały na III kwartał niewielkie zaostrzenie kryteriów hipotek, ale jednocześnie wzrost popytu. Obecna edycja pokazuje wyraźniejsze zaostrzenie wymagań i przeciwny kierunek zmian popytu.[4]
Hipoteki w III kwartale 2026 r.: wcześniejsze oczekiwania i późniejsza ocena banków
| Co oceniano | Oczekiwania w poprzedniej ankiecie | Ocena po zakończeniu kwartału |
|---|---|---|
| Kryteria udzielania hipotek | Zaostrzenie: −6 proc. netto | Zaostrzenie: −39 proc. netto |
| Popyt na hipoteki | Wzrost: +21 proc. netto | Spadek: −21 proc. netto |
Źródło: edycje III i IV kwartał 2026 r. ankiety NBP; wartości zaokrąglone jak w tekście raportów. Procent netto jest saldem odpowiedzi ważonych udziałem banków w rynku. −39 proc. nie oznacza odrzucenia 39 proc. wniosków, a −21 proc. nie oznacza spadku wartości sprzedaży o 21 proc.
W odpowiedziach o przyczynach słabszego popytu banki wskazały przede wszystkim większe korzystanie klientów z kredytów w innych bankach, a także z oszczędności. Część zmian może więc odzwierciedlać przesuwanie się klientów między instytucjami. Z samego salda tej ankiety nie wyliczymy, o ile zmieniła się wartość wszystkich udzielonych hipotek.[1]
Na IV kwartał banki zapowiadają utrzymanie kryteriów w przybliżeniu bez zmian i dalszy spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Są to oczekiwania z początku października. Ich trafność będzie można ocenić po zakończeniu kwartału.
W porównaniu ofert potrzebne są dwie odpowiedzi
Pierwsza dotyczy ceny: ile kosztuje kredyt na tę samą kwotę i ten sam okres, z uwzględnieniem prowizji, ubezpieczeń oraz warunków utrzymania obniżonego oprocentowania. Punktem wyjścia może być zestawienie ofert kredytów mieszkaniowych MyBank.pl. RRSO z różnych przykładów reprezentatywnych nie zastępuje porównania formularzy przygotowanych dla tych samych parametrów.
Druga odpowiedź brzmi: jaką kwotę bank jest gotów przyznać po ocenie konkretnej rodziny i nieruchomości. Przy dochodach obejmujących 800+ warto zapytać, jak instytucja uwzględnia świadczenie i pozostały okres jego wypłacania. Tę ocenę dobrze uzyskać przed opieraniem budżetu zakupu mieszkania na samej reklamowanej racie.
Źródła i metodologia
[1] NBP, „Sytuacja na rynku kredytowym — IV kwartał 2026 r.”, publikacja 2 listopada 2026 r., strony drukowane 1–3, 8 i 10. Badanie na początku października: ocena III kwartału i oczekiwania na IV.
[2] Blog nadzorczy UKNF, „Ocena zdolności kredytowej a świadczenie Rodzina 800 plus — czego oczekuje UKNF?”, aktualizacja 30 czerwca 2026 r. Tekst autorów blogu wyjaśniający ocenę dochodów i kosztów; nie nowa decyzja o wykluczeniu świadczenia.
[3] Obliczenia redakcji MyBank.pl, 2 listopada 2026 r. Kwota kredytu P = B × [1 − (1 + r)−n] / r, gdzie B to miesięczny budżet na ratę, r to nominalna stopa roczna podzielona przez 12, a n = 300. Stopy w zapisie dziesiętnym: 0,07 i 0,0675 rocznie. Próg zmiany budżetu wyznaczono przez ponowne obliczenie raty tej samej kwoty przy niższej stopie. Weryfikacja niezależnym sumowaniem zdyskontowanych rat.
[4] NBP, „Sytuacja na rynku kredytowym — III kwartał 2026 r.”, część o kredytach mieszkaniowych. Porównanie wcześniejszych oczekiwań z ich późniejszą oceną w kolejnej edycji; nie jest to pomiar błędu prognozy sprzedaży kredytów.
