Refinansowanie hipoteki. Rata niższa o 654 zł, ale oszczędność jest mniejsza

Przeniesienie hipoteki do innego banku może uwolnić kilkaset złotych miesięcznie. Żeby sprawdzić, skąd bierze się ta różnica, trzeba porównać pozostały okres spłaty i saldo zadłużenia. Samo zestawienie dwóch rat nie pokazuje jeszcze, ile kosztuje zmiana banku.

BIK pokazuje także zmianę banku, nie tylko zakup mieszkania

W raporcie opublikowanym 26 października BIK podał, że średni kredyt mieszkaniowy udzielony we wrześniu wynosił 486,5 tys. zł, o 8,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Wskazał też, że refinansowanie stanowi już prawie jedną trzecią nowej akcji w tym segmencie.^[1]

Część nowego finansowania służy więc spłacie wcześniejszej hipoteki. Nie należy utożsamiać całej wartości udzielonych kredytów z pieniędzmi przeznaczonymi na kolejne zakupy mieszkań. Raport nie oznacza również, że co trzeci obecny kredytobiorca przeniósł swoją umowę.

Dla osoby spłacającej kredyt ważniejszy od statystyki jest własny harmonogram. Porównujemy saldo, które pozostało do spłaty, a nie kwotę pierwotnie pożyczoną kilka lat temu. Odsetki zapłacone w przeszłości nie zmienią się po refinansowaniu i nie powinny być dopisywane do przyszłej korzyści.

Tańszy kredyt i niższa rata to dwa różne rachunki

W naszym przykładzie do oddania pozostaje 500 tys. zł, a do końca umowy 20 lat. Dotychczasowe oprocentowanie wynosi 7,2 proc. rocznie. Sprawdzamy nową stopę 6,2 proc. oraz 5000 zł łącznych kosztów przeniesienia, opłaconych z własnych pieniędzy.

Nowy kredyt porównujemy w dwóch wersjach: z zachowaniem 20 lat spłaty i z wydłużeniem do 25 lat. Wynik sprawdzamy po pięciu latach. Zakładamy, że w tym czasie stopy w obu umowach pozostają takie jak na początku. Nie przewidujemy ich poziomu po piątym roku i nie traktujemy tych stawek jako bieżącej oferty jakiegokolwiek banku.

Obliczenia MyBank.pl. Saldo po pięciu latach oznacza dług po 60 ratach. Koszt 5000 zł jest hipotetyczną sumą wszystkich wydatków zmiany; w wariancie podstawowym nie ma dodatkowych opłat miesięcznych. Kwoty nominalne, bez dyskontowania i bez inwestowania zaoszczędzonych rat. Stopy są założeniami obliczeń, nie średnią rynkową.

Przy zachowaniu terminu rata spada z 3 936,75 zł do 3 640,08 zł. To 296,66 zł mniej miesięcznie. Po 60 ratach i odjęciu kosztu przeniesienia pozostaje 12 799,72 zł więcej gotówki niż przy starym kredycie. Jednocześnie nowy dług jest niższy o 6 697,06 zł.

Po zsumowaniu obu różnic korzyść wynosi 19 496,78 zł. To porównanie pozycji klienta w tym samym momencie: ile mniej wydał oraz ile nadal jest winien bankowi. Nie jest to gotówka wypłacana przez bank.

Skąd bierze się dodatkowe obniżenie raty do 3 282,91 zł?

Wydłużenie nowej umowy do 25 lat daje ratę niższą od starej o 653,84 zł. W ciągu pięciu lat budżet wydaje na raty mniej, a po opłacie za przeniesienie oszczędza w gotówce 34 230,16 zł. Jednak pozostały dług wynosi wtedy 450 938,78 zł.

To o 18 351,49 zł więcej niż bez przenoszenia kredytu i o 25 048,55 zł więcej niż po refinansowaniu na 20 lat. Po uwzględnieniu salda korzyść wobec starej umowy wynosi 15 878,67 zł. Nadal jest dodatnia, ale o 3 618,11 zł mniejsza niż w wariancie bez wydłużenia.

Wydłużenie terminu może być świadomym sposobem na odciążenie domowego budżetu. Trzeba tylko rozpoznać, jaka część niższej płatności wynika z mniejszych odsetek, a jaka z wolniejszego oddawania kapitału. W naszym przykładzie drugi mechanizm zwiększa przestrzeń w miesięcznym budżecie, ale pozostawia wyższy dług.

Kiedy wraca 5000 zł kosztu przeniesienia?

Najprostszy rachunek to podzielenie kosztu zmiany przez miesięczną obniżkę raty. Dla 5000 zł i 296,66 zł różnicy wychodzi 16,85 miesiąca. Pełne pokrycie wydatku z niższych rat następuje więc w 17. miesiącu.

To termin zwrotu w gotówce. Przy uwzględnieniu salda długu pozycja klienta w modelu staje się lepsza już w 13. miesiącu, ponieważ oprócz niższej raty szybciej zmniejsza się zadłużenie. Nie należy tych dwóch terminów stosować zamiennie.

W tabeli nie ma jednej uniwersalnej granicy, że przeniesienie „opłaca się od pół punktu” albo „zawsze po roku”. Przy tych samych opłatach większy dług daje większą kwotową różnicę rat. Znaczenie mają również czas do planowanej sprzedaży mieszkania, kolejnej zmiany banku lub zakończenia okresu stałej stopy. W naszym modelu nie zakładamy takiej kolejnej operacji w ciągu pięciu lat.

Pakiet bankowy i opłata dopisana do nowego długu

Do rachunku należy wpisać wszystkie dodatkowe wydatki względem obecnej umowy: wycenę nieruchomości, opłaty za zmianę zabezpieczenia, prowizję nowego banku, ewentualną rekompensatę starego oraz różnicę kosztów wymaganych produktów. Warto rozdzielić wydatek jednorazowy od płatności co miesiąc.

Jeżeli w przykładzie dochodzi 100 zł dodatkowego miesięcznego kosztu, realna ulga w budżecie spada do 196,66 zł. Zwrot 5000 zł z miesięcznych oszczędności przesuwa się z 17. na 26. miesiąc. Ten wariant można sprawdzić także w kalkulatorze kosztu pakietu bankowego.

Gdy 5000 zł opłat zostanie dopisane do kredytu, nowy kapitał rośnie do 505 tys. zł, a rata do 3 676,49 zł. Budżet zyskuje już przy pierwszej płatności, bo nie było wydatku z gotówki. Nie oznacza to natychmiastowego zarobku na refinansowaniu: dług jest na początku o 5000 zł wyższy. Po uwzględnieniu tego obciążenia przewaga pojawia się w naszym modelu w 13. miesiącu.

Najpierw wycena spłaty starej umowy

Przed podpisaniem nowej umowy potrzebna jest informacja dotychczasowego banku o kwocie i kosztach wcześniejszej spłaty. Dla kredytów objętych ustawą o kredycie hipotecznym art. 38 przewiduje przekazanie takiej informacji, z założeniami, w ciągu siedmiu dni roboczych od otrzymania wniosku.^[2]

Rekompensata musi mieć podstawę w umowie. Przy zmiennej stopie art. 40 ogranicza możliwość jej pobrania do pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy i określa limity wysokości. Przy stałej lub okresowo stałej stopie bank może zastrzec rekompensatę w okresie obowiązywania tej stopy; nie może ona przekroczyć kosztów bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą.^[2] Dla starszych umów trzeba sprawdzić właściwy reżim prawny i ich zapisy, zamiast automatycznie stosować regułę 36 miesięcy.

Nie zakładamy w obliczeniach automatycznego zwrotu całej dawnej prowizji. Ewentualne należne rozliczenia trzeba ustalić dla konkretnej umowy i osobno dopisać do porównania. Tak samo należy postąpić z kosztami, które bank zwraca dopiero po spełnieniu dodatkowych warunków.

Porównanie zaczyna się od dwóch harmonogramów

Nowy bank ponownie bada zdolność kredytową i nieruchomość. Przykładowo ING opisuje przeniesienie jako złożenie wniosku o nowy kredyt; wskazuje również potrzebę oceny nieruchomości i dokumentów dotyczących dotychczasowego zadłużenia.^[3] Sama terminowa spłata obecnego kredytu nie jest obietnicą uzyskania nowej oferty.

Do porównania warto zebrać dwa harmonogramy dla tej samej kwoty i terminu, pełny koszt przeniesienia oraz warunki oprocentowania po zakończeniu okresu stałej stopy. Pomocny będzie kalkulator refinansowania. Oferty i zasady porównywania przykładów można sprawdzić w dziale kredytów mieszkaniowych MyBank.pl.

Własny bank również może przedstawić propozycję zmiany warunków. Wtedy odpada część kosztów formalnej przeprowadzki, ale nadal trzeba porównać raty, saldo i dodatkowe opłaty. Najbardziej użyteczne pytanie do nowej oferty brzmi: ile pieniędzy pozostanie w budżecie i ile długu zostanie do spłaty po tym samym czasie?