Jak bank liczy zdolność kredytową?

Przy ocenie wniosku bank analizuje przede wszystkim dochód, koszty utrzymania, istniejące zobowiązania oraz okres planowanej spłaty. Rekomendacja S wymaga też oceny wysokości i stabilności źródeł, z których kredyt ma być regulowany.

W uproszczeniu mechanizm wygląda więc tak:

zaakceptowany dochód – koszty życia – stałe zobowiązania = kwota, z której można obsługiwać nową ratę

Dlatego kalkulator zdolności kredytowej daje orientacyjny punkt odniesienia, ale nie przesądza o wyniku w konkretnym banku. Każda instytucja stosuje własne założenia dotyczące ryzyka i kosztów gospodarstwa.

Bank sprawdza ratę wyższą niż ta z oferty

To jeden z mniej oczywistych elementów liczenia zdolności. Bank nie może ograniczyć analizy do raty wynikającej z obecnego oprocentowania.

Przy kredycie ze zmienną lub okresowo stałą stopą uwzględnia także bufor na wzrost stóp procentowych. UKNF wskazuje, że minimalny poziom takiego bufora wynosi 2,5 pkt proc., przy czym bank może zastosować wyższy poziom, jeśli uzasadnia to ryzyko produktu lub klienta.

W praktyce oznacza to, że klient może bez problemu mieścić w budżecie ratę widoczną w aktualnej ofercie, a mimo to nie uzyskać oczekiwanej kwoty. Bank sprawdza bowiem, czy jego finanse poradziłyby sobie również w mniej korzystnych warunkach.

Dochód na koncie i dochód uznany przez bank to nie zawsze to samo

Dla banku liczy się nie tylko wysokość wpływów, ale także ich trwałość.

Stała pensja z kilkuletnią historią jest łatwiejsza do oceny niż dochód oparty w dużej części na premiach, prowizjach albo działalności prowadzonej od niedawna. Przy nieregularnych wpływach bank może analizować dłuższy okres i przyjąć do kalkulacji ich średnią zamiast ostatniego, najlepszego miesiąca.

Rekomendacja S wymaga, aby przy ocenie zdolności uwzględniać stabilność źródeł spłaty, a w przypadku nieregularnych dochodów również ich charakter i cykliczność.

Dlatego 10 tys. zł wpływające na konto nie musi oznaczać, że pełne 10 tys. zł zostanie potraktowane przez bank jako stabilny dochód do obsługi kredytu.

Karty kredytowe i limity mogą obniżyć dostępną kwotę

Kredyt gotówkowy czy rata za samochód są oczywistym obciążeniem. Mniej oczywisty jest wpływ karty kredytowej albo limitu w rachunku.

Nawet jeżeli nie korzystasz z dostępnych środków, otwarty limit daje możliwość szybkiego powstania długu. Bank może więc uwzględnić go w swoim modelu zdolności.

Nie istnieje przy tym uniwersalny przelicznik, według którego określona rata zmniejsza zdolność zawsze o tę samą kwotę. Wpływ zależy m.in. od okresu nowego kredytu, oprocentowania i sposobu liczenia stosowanego przez dany bank.

Przed złożeniem wniosku warto więc sprawdzić nie tylko duże kredyty, ale także nieużywane karty, limity w koncie i drobne raty, które nadal figurują jako aktywne zobowiązania.

Dlaczego oprocentowanie wpływa na zdolność kredytową?

Ta sama kwota kredytu przy wyższym oprocentowaniu oznacza wyższą ratę. Jeżeli dochód rozporządzalny klienta się nie zmienia, w jego budżecie mieści się wtedy mniejsza kwota finansowania.

Mechanizm działa także wcześniej, zanim klient otrzyma ofertę. Zmiana rynkowego kosztu pieniądza wpływa na warunki nowych kredytów, a banki mogą równocześnie zmieniać założenia stosowane przy ocenie ryzyka.

– Jeszcze kilka miesięcy temu rynek finansowy zakładał dalsze obniżki stóp procentowych, co wspierało poprawę zdolności kredytowej. Jednak w ostatnim czasie te oczekiwania osłabły. Po krótkim okresie poprawy ponownie wzrosły rynkowe koszty finansowania, a oprocentowanie części kredytów hipotecznych znów zaczęło przekraczać 6 proc. Właśnie dlatego część banków przyjęła bardziej ostrożne założenia przy ocenie zdolności kredytowej klientów – skomentował Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.

Ta sama osoba może dostać ponad 100 tys. zł więcej w innym banku

Różnice między modelami najlepiej widać przy porównaniu konkretnych ofert.

Według sierpniowych danych RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl modelowy singiel mógł uzyskać w zależności od banku od około 371 tys. do prawie 498 tys. zł. W przypadku rodziny 2+1 przedział sięgał od około 547 tys. do niemal 699 tys. zł.

Profil

Niższa zdolność

Wyższa zdolność

Różnica

Singiel

ok. 371 tys. zł

ok. 498 tys. zł

ok. 127 tys. zł

Rodzina 2+1

ok. 547 tys. zł

ok. 699 tys. zł

ok. 152 tys. zł

Banki mogą inaczej szacować koszty utrzymania, inaczej traktować poszczególne źródła dochodu i stosować inne parametry w modelach ryzyka. Dlatego wynik z jednego banku nie powinien być traktowany jako ostateczna odpowiedź na pytanie o dostępną kwotę finansowania.

Najwyższa zdolność nie oznacza najtańszego kredytu

Bank może dopuścić większą kwotę finansowania, a jednocześnie zaoferować mniej korzystne warunki cenowe. Dlatego maksymalnej zdolności nie należy mylić z atrakcyjnością oferty.

Przy porównaniu warto sprawdzić oprocentowanie, marżę, RRSO, prowizję, wymagane ubezpieczenia i koszt produktów dodatkowych. Jeśli bank pozwala pożyczyć o 80 tys. zł więcej, ale finansowanie jest droższe, sam limit kredytowy niewiele mówi o jakości oferty.

To szczególnie ważne przy zakupie mieszkania blisko maksymalnego budżetu. Wyższa dostępna kwota może kusić większym metrażem, ale oznacza też wyższą ratę i większą wrażliwość domowych finansów na wzrost wydatków.

Czy dłuższy okres kredytowania poprawia zdolność?

Wydłużenie okresu spłaty zazwyczaj obniża ratę, dlatego może zwiększyć dostępną kwotę. Nie warto jednak zakładać, że każdy kolejny rok daje taki sam efekt.

Rekomendacja S wskazuje 25 lat jako okres, który bank powinien rekomendować klientowi detalicznemu. Kredyt może być dłuższy, jednak nie powinien przekraczać 35 lat.

Dłuższy okres oznacza również więcej odsetek. Jeśli więc wydłużenie spłaty ma służyć wyłącznie „podciągnięciu” zdolności, warto równolegle policzyć zmianę całkowitego kosztu kredytu.

Jak przygotować się do badania zdolności kredytowej?

Przed złożeniem wniosku sprawdź przede wszystkim aktywne zobowiązania i limity. Jeśli drobny kredyt kończy się za kilka miesięcy albo karta kredytowa od dawna nie jest potrzebna, uporządkowanie takich produktów może poprawić obraz domowego budżetu.

Przy dochodach zmiennych przygotuj dokumenty pokazujące ich dłuższą historię. Porównaj też warunki w kilku bankach, ponieważ różnice w sposobie liczenia zdolności mogą być większe niż efekt wielu drobnych zmian po stronie klienta.

Na końcu oddziel dwie kwestie: ile bank ci pożyczy oraz ile faktycznie chcesz przeznaczać co miesiąc na spłatę mieszkania. Maksymalna zdolność wyznacza granicę finansowania, ale przy wyborze nieruchomości warto zostawić miejsce także na koszty utrzymania lokalu, wykończenie, remonty i nieprzewidziane wydatki.

Takie podejście pozwala najpierw ustalić bezpieczny budżet, a dopiero później szukać mieszkania i oferty kredytowej, które się w nim mieszczą.