Kupujesz mieszkanie na wynajem? Policzyliśmy, ile zostaje z 3000 zł czynszu

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 600 tys. zł, a można je wynająć za 3000 zł miesięcznie. Dwanaście wpłat od najemcy daje 36 tys. zł rocznie, czyli 6% ceny zakupu. To dobry punkt wyjścia do obliczeń, ale do ustalenia zarobku jeszcze daleko. Trzeba zapłacić podatek, uwzględnić przerwy w najmie i zostawić pieniądze na utrzymanie lokalu.

Przyjęte cena i czynsz są przykładem do obliczeń, nie średnimi rynkowymi. Pokazują, jak policzyć zakup konkretnego mieszkania, zanim uzna się wpływy od przyszłego najemcy za dodatkową pensję.

Na początek potrzeba 640 tys. zł

Zakup nie kończy się na zapłacie sprzedającemu. Dochodzą koszty transakcji, przygotowanie mieszkania i wyposażenie. Na te wydatki przeznaczamy w naszym przykładzie łącznie 40 tys. zł. Cały zakup wymaga więc 640 tys. zł. To właśnie z tą kwotą należy porównywać pieniądze, które przynosi najem.

Ustalmy też, co oznacza czynsz 3000 zł. Jest to kwota należna właścicielowi. Najemca osobno płaci za administrację i media, a obowiązek ten wynika z umowy. Takie opłaty nie są przychodem wynajmującego — potwierdza to Ministerstwo Finansów w objaśnieniach dotyczących najmu prywatnego.

Sam czynsz jest opodatkowany ryczałtem. W naszych wyliczeniach obowiązuje stawka 8,5%: właściciel nie ma innych przychodów z najmu i nie przekracza progu 100 tys. zł rocznie. Od każdej otrzymanej wpłaty 3000 zł oddaje więc 255 zł podatku.

Mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy. Przez pozostały miesiąc stoi puste, a właściciel pokrywa 700 zł opłat administracyjnych i minimalnych opłat za media. Przeznacza też 600 zł rocznie na ubezpieczenie i podatek od nieruchomości. Sam szuka najemcy i zajmuje się lokalem, więc nie płaci pośrednikowi ani firmie zarządzającej.

Zostaje jeszcze odkładanie na naprawy i wymianę wyposażenia: przyjmujemy 250 zł miesięcznie, czyli 3000 zł rocznie. To nadal pieniądze właściciela. Przeznacza je jednak na przyszły zakup pralki czy malowanie mieszkania, zamiast wydawać na własne potrzeby.

Po podatku i bieżących kosztach na koncie zostaje 28 895 zł. Po odłożeniu pieniędzy na naprawy można wydać 25 895 zł. Ta ostatnia kwota odpowiada 4,05% pieniędzy włożonych w zakup i przygotowanie mieszkania.

Nie jest to pełna stopa zwrotu z inwestycji. Właściciel wciąż ma odłożone 3000 zł, a samo mieszkanie może zyskać lub stracić na wartości. Tutaj liczymy, ile najem daje na bieżące wydatki.

Obniżyć czynsz czy czekać na najemcę?

Pojawia się zainteresowana osoba, ale proponuje 2800 zł zamiast 3000 zł. Właściciel może się zgodzić i wynająć mieszkanie od razu albo czekać na kogoś, kto zapłaci pełną stawkę. Załóżmy, że znajdzie takiego najemcę po miesiącu.

W ciągu najbliższego roku więcej pieniędzy przyniesie niższy czynsz. Dwanaście wpłat po 2800 zł to więcej niż jedenaście po 3000 zł. Do tego przez cały rok opłaty administracyjne ponosi najemca.

W obu przypadkach uwzględniliśmy także 600 zł rocznie na ubezpieczenie i podatek od nieruchomości oraz 3000 zł odkładane na naprawy. Zakładamy terminowe płatności i zakup bez kredytu.

Po obniżce właściciel kończy rok z kwotą większą o 1249 zł. Składają się na nią dodatkowe wpływy po podatku — 549 zł — oraz 700 zł zaoszczędzone na opłatach za pusty lokal.

Nie trzeba jednak czekać pełnego miesiąca, żeby stracić korzyść z wyższego czynszu. Gdyby obaj najemcy wprowadzili się od razu, stawka 3000 zł dałaby rocznie o 2196 zł więcej po podatku. Miesiąc pustostanu kosztuje tymczasem 3445 zł: to nieotrzymany czynsz po odliczeniu podatku oraz opłaty za mieszkanie.

W tym przykładzie wystarczy więc około 19 dni oczekiwania, żeby wyższy czynsz przestał się opłacać w rozliczeniu roku. Dla tego przeliczenia przyjmujemy miesiąc liczący 30 dni i rozkładamy czynsz oraz opłaty proporcjonalnie na każdy dzień.

Ten rachunek ma sens pod warunkiem, że niższa cena rzeczywiście pozwoli wynająć lokal wcześniej. Samo obniżenie stawki tego nie gwarantuje. W obu przypadkach założyliśmy też najemcę, który płaci terminowo; jego wiarygodność trzeba ocenić osobno.

Co zostaje po remoncie za 20 tys. zł

Przy odkładaniu 250 zł miesięcznie zebranie 20 tys. zł zajmie sześć lat i osiem miesięcy. I to pod warunkiem, że wcześniej nic się nie zepsuje. W tym przeliczeniu pomijamy odsetki, które mogłyby przynosić oszczędności.

Załóżmy, że w jednym z kolejnych lat remont pochłonie właśnie 20 tys. zł. Najemca nadal płaci 3000 zł przez 11 miesięcy, a prace udaje się zamknąć w miesiącu przerwy między umowami. Po podatku, bieżących opłatach i rachunku za remont z rocznych wpływów zostaje 8895 zł.

W roku remontu właściciel nie odkłada dodatkowo na naprawy. Dlatego od wpływów odejmujemy rachunek za wykonane prace, bez kolejnych 3000 zł rezerwy.

Podatek od najmu wciąż wynosi 2805 zł. Remont, zakup wyposażenia czy odsetki od kredytu nie zmniejszają przychodu opodatkowanego ryczałtem. Zasadę tę określa art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Pieniądze odłożone w poprzednich latach pozwalają zapłacić za prace bez sięgania po pensję czy nowy kredyt. Jeśli jednak remont potrwa dłużej niż miesiąc, właściciel straci kolejne wpływy od najemcy i dłużej będzie sam opłacał lokal.

Z kredytem trzeba dopłacać do mieszkania

Przy zakupie za gotówkę opisany lokal przynosi pieniądze, które można wydać. Z kredytem sytuacja wygląda inaczej. Załóżmy 20% wkładu własnego, czyli 120 tys. zł, oraz 480 tys. zł pożyczonych z banku. Po doliczeniu 40 tys. zł na transakcję i przygotowanie mieszkania potrzeba na początek 160 tys. zł własnych środków.

Kredyt na 25 lat, z równymi ratami i nominalnym oprocentowaniem 6%, oznacza miesięczną ratę 3092,65 zł. Oprocentowanie przyjmujemy do obliczeń — nie opisujemy oferty konkretnego banku. Już sama rata jest wyższa od czynszu, a trzeba jeszcze zapłacić podatek i pokryć koszty. Bankowi płaci się także wtedy, gdy mieszkanie stoi puste.

Przez rok raty pochłoną 37 111,80 zł. Po wykorzystaniu pieniędzy pozostałych z najmu, po podatku i bieżących opłatach, zabraknie około 8217 zł. Żeby oprócz tego odłożyć 3000 zł na naprawy, właściciel musi dołożyć łącznie około 11 217 zł. To średnio 935 zł miesięcznie z własnej kieszeni.

Kredyt 480 tys. zł na 25 lat, raty równe. Oprocentowanie nominalne nie zmienia się przez porównywane pierwsze 12 miesięcy spłaty. Najemca płaci po 3000 zł przez 11 miesięcy. Dopłata jest średnią z całego roku; kwoty w tabeli zaokrąglono do pełnych złotych. Dodatkowe koszty kredytu, np. prowizja lub odrębne ubezpieczenie wymagane przez bank, zwiększyłyby wydatki.

Dopłacanie do rat nie oznacza, że cała dopłata jest stratą. Przy oprocentowaniu 6% w pierwszym roku około 28 568 zł rat przypada na odsetki, a 8544 zł spłaca pożyczony kapitał. Właściciel ma mniej gotówki, ale jego zadłużenie maleje. O tym, czy cała inwestycja okaże się zyskowna, zdecydują również wydatki w kolejnych latach i wartość mieszkania.

Aby w tym przykładzie nie dokładać do rat, kosztów i oszczędności na naprawy, trzeba byłoby pobierać około 4115 zł czynszu miesięcznie, plus opłaty administracyjne i media. Nadal zakładamy 11 opłaconych miesięcy i kredyt oprocentowany na 6%. Taka kwota wynika z rachunku właściciela; pozostaje pytanie, czy ktokolwiek zapłaci tyle za ten lokal.

Ratę przy własnym wkładzie, okresie spłaty i oprocentowaniu można przeliczyć w kalkulatorze kredytu mieszkaniowego MyBank.pl. Porównując ją z czynszem, trzeba zostawić miejsce na podatek, koszty mieszkania i miesiące bez najemcy.

Podobnie jest z negocjowaniem czynszu. Zanim właściciel odrzuci propozycję obniżki o 200 zł, powinien policzyć koszt kolejnego tygodnia oczekiwania. W naszym przykładzie to około 804 zł utraconych wpływów po podatku i opłat za pusty lokal. Przy takim koszcie czekania niewielkie ustępstwo może zostawić w kieszeni więcej pieniędzy niż utrzymanie ceny z ogłoszenia.