eToro

Paradoks epidemii – ceny mieszkań rosną, a miały spadać

Paradoks epidemii – ceny mieszkań rosną, a miały spadać
Data dodania: 2020-12-10 (10:37) Analizy HRE Investments

W 45 krajach na 55 przebadanych ceny nieruchomości w ciągu ostatniego roku wzrosły – wynika z danych zebranych przez portal Global Property Guide. Ceny nie tylko rosną, ale rosną coraz szybciej pokonując inflację. Jeszcze kilka miesięcy temu twierdzenie, że pandemia nie zachwieje fundamentami rynku mieszkaniowego było uznawane za herezję.

A teraz okazuje się, że ceny mieszkań nie tylko nie spadają, ale rosną. Dzieje się tak nie tylko w Polsce, ale na większości rozwiniętych rynków – sugerują dane portalu GPG.

W większości krajów ceny rosną

Podsumowanie przygotowane na podstawie danych za trzeci kwartał 2020 roku pokazuje, że w zaledwie 10 krajach na 55 przebadanych ceny mieszkań w ostatnim roku spadły. Za to w aż 45 lokalizacjach mieliśmy wzrosty. Chodzi o ceny w ujęciu nominalnym, a więc te nieskorygowane o inflację. Bardziej miarodajne są jednak ceny w ujęciu realnym. Uzyskuje się je korygując dynamikę wzrostu cen nieruchomości o inflację, czyli wskaźnik, który pokazuje jak rosną ceny w sklepach.
To właśnie dzięki wskaźnikom zmian cen w ujęciu realnym nie zostaniemy w pewnym sensie oszukani przez statystykę. Niewiele mówi nam przecież prosty fakt, że ceny mieszkań wzrosły np. z 8000 złotych za metr do 8800 złotych (o 10%). W międzyczasie mogliśmy mieć bowiem na przykład 20-proc. inflację, która spowodowała, że majątek zaklęty w „czterech ścianach” ma po roku mniejszą siłę nabywczą. To znaczy, że za pieniądze ze sprzedaży mieszkania – pomimo wyższej stawki za metr – po roku właściciel mógłby sobie w sklepie mniej kupić.

Sprawdźmy więc jak w ostatnim roku zmieniły się realne ceny mieszkań w przebadanych przez portal GPG krajach. Okazuje się, że i w tym ujęciu w większości krajów ceny nieruchomości wzrosły. Taki wynik znajdziemy w 43 lokalizacjach na 55 przebadanych.

Gdyby tego było mało, to w 34 krajach wzrosty cen w ostatnim kwartale przyspieszyły, a więc w 3 kwartale były szybsze niż w drugim kwartale br. W wielu krajach widoczny jest też wzrost liczby zawieranych transakcji i trend wyprowadzek z centrów największych metropolii – podsumowuje w swoim raporcie portal GPG.

W 5 krajach mieszkania drożeją o ponad 10%

Najmocniej ceny w ostatni roku wzrosły w Turcji. Jest to tym bardziej niecodzienna zmiana, że jeszcze rok wcześniej w Turcji ceny nieruchomości spadały, a do tego kraj ten nęka wysoka inflacja (od początku roku fluktuuje ona w granicach od 11 do 14%). Mimo tego realne wzrosty cen są nie tylko dodatnie, ale dwucyfrowe i do tego najwyższe w gronie 55 przebadanych krajów.

Powód? Wysoki popyt na nieruchomości zarówno ze strony Turków, jak i inwestorów zagranicznych. Ci pierwsi mogą chcieć uchronić kapitał przed inflacją. Drugich kuszą za to walory turystyczne Turcji i ceny tamtejszych nieruchomości. Te są szczególnie atrakcyjne ze względu na deprecjację liry. O co chodzi? O to, że jeszcze w styczniu 2020 roku za jednego dolara można było dostać około 5,9 jednostek tureckiej waluty. 8 grudnia za dolara można już było dostać 7,8 tureckich lir.

Jeszcze mocniej deprecjację tę widać na przykładzie zachowania tureckiej waluty wobec euro. Na początku roku za walutę starego kontynentu można było dostać trochę ponad 6,6 lir, a na początku grudnia już prawie 9,5 lir. Efekt można przedstawić na uproszczonym przykładzie. Załóżmy, że mieszkanie nad tureckim morzem wycenione jest w tym roku na 300 tysięcy lir. To znaczy, że z punktu widzenia Europejczyka kosztowało ono 45,5 tysięcy euro w styczniu i tylko 31,8 tysięcy w grudniu.
Kolejne trzy kraje z dwucyfrowymi realnymi wzrostami cen to Niemcy, Słowacja i Wielka Brytania. W przypadku Słowacji portal GPG zwraca uwagę na wysoki popyt zagraniczny. W Wielkiej Brytanii natomiast znaczenie może mieć okresowe zwolnienie z podatku pobieranego od kupujących (tzw. stamp duty). Wymienione kraje łączą jednak też trzy główne powody wzrostów cen nieruchomości. Po pierwsze są to tanie kredyty mieszkaniowe będące konsekwencją niskich stóp procentowych. Poza tym działające tam banki oferują depozyty na mało korzystnych warunkach. Wszystko dopełnia awersja do ryzyka, która zapanowała wraz z nastaniem epidemii.

W to otoczenie idealnie wpisują się nieruchomości. Ich zakup można przecież sfinansować relatywnie tanim kredytem, ich wynajem przeważnie daje zarobić znacznie więcej niż depozyt, a do tego to właśnie domy i mieszkania są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału, która potrafi uchronić majątek przed inflacją.

W Polsce epidemia wyhamowała wzrosty

Podobne mechanizmy obserwujemy w Polsce. Przy tym napływające dane sugerują, że w związku z epidemią wzrosty cen mieszkań nad Wisłą spowolniły. Szczególnie pod tym względem wartościowe dane NBP sugerują, że obserwowane obecnie podwyżki stawek za mieszkania są 2-3 razy mniej dynamiczne niż przed epidemią. Z punktu widzenia kupujących jest to pewna poprawa.

- Dla długoterminowej stabilizacji rynku mieszkaniowego ważne jest to, aby mieszkania nie drożały zbyt szybko w odniesieniu do inflacji czy naszych pensji i w sumie jakkolwiek może i źle to brzmi, to „dzięki epidemii” do mniej więcej właśnie takiej bezpiecznej skali wzrostów cen wróciliśmy. W trakcie hossy, której de facto wciąż jesteśmy świadkami, ceny mieszkań w Polsce rosły najpierw przez 4 lata wolniej niż wynagrodzenia. Potem sytuacja się odwróciła i przez kolejne 2 lata pensje nie nadążały za cenami mieszkań w dużych miastach. Zbyt szybki wzrost cen względem zarobków, powoduje, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne, czego skutkiem jest niezadowolenie społeczne. – zauważa Michał Cebula, prezes HRE Think Tank w komentarzu do najnowszej odsłony indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym (HRE Index).

Spadki częstsze w krajach nastawionych na turystykę i wydobycie ropy

Na drugim biegunie znajdziemy takie kraje jak Egipt, Czarnogórę, Kambodżę, Zjednoczone Emiraty Arabskie i Arabię Saudyjską. Każdy z tych krajów ma swoją specyfikę, choć wbrew pozorom znaleźć można też dla nich pewne cechy wspólne. Dwie pierwsze lokalizacje łączy ponad dwucyfrowa inflacja. Do tego wynikające z pandemii załamanie gospodarcze (w tym np. turystyki) okazało się szczególnie mocnym ciosem dla Egiptu, Czarnogóry i Kambodży. W ostatnim z tych krajów winna przecen jest też nadpodaż mieszkań. Duża liczba nowych mieszkań połączona z wysokim oprocentowaniem lokat są za to postrzegane jako powody przecen we wspomnianym już Egipcie – sugeruje portal GPG.

Za to w Arabii Saudyjskiej i Dubaju (ZEA) ceny nieruchomości są bardzo mocno związane z wyceną ropy. Ta jeszcze w 2018 roku kosztowała przez chwilę 80 dolarów (baryłka w wersji Brent), by wraz z początkiem epidemii jej notowania zniżkowały do zaledwie 20 dolarów. W mediach głośne były nawet doniesienia o ujemnej cenie ropy (dopłacano odbiorcom), gdy chwilowo nadpodaż była tak duża, że nie było gdzie ropy magazynować. I choć dziś za baryłkę trzeba już płacić prawie 50 dolarów, to wciąż konsekwencje epidemicznego załamania notowań ropy zdają się być widoczne na wspomnianych rynkach nieruchomości.

Źródło: Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Publikuj: Facebook Wykop Twitter
RSS - Wiadomości MyBank.pl Nasze kanały RSS

Rynek kapitałowy - Najnowsze wiadomości i komentarze

Najlepszy styczeń w historii deweloperów

Najlepszy styczeń w historii deweloperów

2021-02-19 Analizy HRE Investments
Deweloperzy nadrabiają zaległości z ubiegłego roku. Do tego mamy spory popyt na nowe mieszkania. W efekcie styczeń pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji był najbardziej pracowitym początkiem roku w historii polskiej deweloperki.
Polska wdraża technologię 5G

Polska wdraża technologię 5G

2020-02-17 Informacje rynkowe
Pamiętasz, kiedy pojawiło się 3G? To było tak, jakby nasze smartfony dostały drugie życie. Nagle mieliśmy dostęp do szybkich danych i mogliśmy zacząć wysyłać zdjęcia i filmy do naszych przyjaciół oraz wysadzać platformy mediów społecznościowych. Wiele lat później to samo stało się z 4G, dając nam prędkości nawet 10-krotnie szybszą Cóż, zapnijcie pasy bezpieczeństwa, bo nadchodzi 5G, a znaczna część akcji dzieje się tutaj, w Polsce, prowadzona przez trzech głównych graczy w rewolucji 5G.
6 tematów makroekonomicznych na 2020 rok

6 tematów makroekonomicznych na 2020 rok

2020-01-05 Analiza makroekonomiczna
Początek roku to dobry moment na omówienie najistotniejszych tematów makroekonomicznych na nadchodzący czas. Poniższa lista nie wyczerpuje wszystkich z nich, ale jest dobrym podsumowaniem tego, czego możemy spodziewać się w 2020 roku:
Skromny wzrost liczby funkcjonujących wiertni ropy w USA

Skromny wzrost liczby funkcjonujących wiertni ropy w USA

2018-10-01 Komentarz surowcowy DM BOŚ
Na rynku ropy naftowej wciąż wyraźną przewagę ma strona popytowa. Notowania amerykańskiej ropy WTI zakończyły wrzesień silnym wzrostowym akcentem, docierając do okolic 73,50 USD za baryłkę i poruszając się w tych okolicach także dzisiaj rano. Tymczasem cena europejskiej ropy Brent dotarła do okolic 83 USD za baryłkę, tym samym wzbijając się na najwyższy poziom od 2014 roku.
Miesiąc w gospodarce - listopad 2017

Miesiąc w gospodarce - listopad 2017

2017-11-30 Komentarz TMS Brokers
Inflacja wróciła do celu: Wstępny szacunek inflacji CPI za listopad należy traktować jako wysoce zaskakujący, bowiem ankietowani ekonomiści nie byli za bardzo przygotowani na uplasowanie się rocznej zmiany dynamiki cen konsumenta na tegorocznych maksimach (2,5 proc. r/r, konsensus: 2,3 proc.).
Miliarderzy, którzy zaczynali od zera

Miliarderzy, którzy zaczynali od zera

2017-09-04 Ciekawostki inwestycyjne
Najbogatsi ludzie świata. Skąd mają swoje potężne majątki? Jak dorobili się fortuny? Najłatwiej mieli dziedzice majątków wypracowanych przez poprzednie pokolenia. Jednak największe wrażenie robią ci, którzy spełnili swój amerykański sen i przeszli drogę od zera do miliardera. Przyjrzyjmy się sylwetkom kilku z nich.
Dywersyfikacja działalności - wady i zalety

Dywersyfikacja działalności - wady i zalety

2017-03-24 Inwestycje alternatywne
O tym, że dywersyfikacja w inwestycjach jest ważna, wiemy wszyscy. Każdy ekonomista i prawdopodobnie każdy laik chociaż odrobinę zainteresowany tematem pomnażania swoich pieniędzy wie, że trzymanie „wszystkich jajek w jednym koszyku” to zły pomysł.
Rekodowe poziomy na Wall Street

Rekodowe poziomy na Wall Street

2016-07-13 Komentarz ekonomiczny Patron FX
Na rynkach utrzymuje się optymizm i odrabianie strat z ubiegłego tygodnia. W przypadku giełdy na Wall Street, po rekordowo wysokim (najwyższym od 2015 r.) poniedziałkowym zamknięciu, wtorek przyniósł kontynuację wzrostów. Świetny dzień odnotowały również indeksy w Azji, gdzie między innymi japoński Nikkei225 zyskał prawie 2,5%.
Wembley, godzina 21.00

Wembley, godzina 21.00

2016-06-21 Komentarz ekonomiczny Saxo Bank
Nawet bez głosowania w sprawie Breksitu, i tak dzień zapowiada się bardzo ciekawie. Przed południem zostanie opublikowany indeks instytutu ZEW, czyli wskaźnik nastrojów panujących wśród analityków i inwestorów instytucjonalnych. Po południu szef EBC, Mario Draghi, będzie mówił w Parlamencie Europejskim o polityce pieniężnej.
Cameron, mistrz thrillerów

Cameron, mistrz thrillerów

2016-06-20 Komentarz ekonomiczny Saxo Bank
Brytyjczycy zgotowali rynkom całkiem udany thriller. Jego autorem jest oczywiście David Cameron, który sam wymyślił scenariusz. Na razie nie wiadomo, czy przejdzie do historii jako polityk, który wyprowadził Wielką Brytanię z UE, ale na pewno zapisze się w dziejach Imperium (nad którym nigdy nie zachodzi słońce) jako genialne dziecko Alfreda Hitchcocka.