Czy ceny mieszkań w 2026 spadną, czy wzrosną? Prognozy banków, stopy NBP i realne scenariusze dla kupujących

1. Ile kosztuje dziś metr kwadratowy — miasto po mieście

Przed przejściem do prognoz — konkretne dane. „Ceny mieszkań" to pojęcie pojemne: na rynku pierwotnym znaczy co innego niż na wtórnym, a Kraków to inny rynek niż Gdańsk. Poniższe liczby to ceny ofertowe rynku pierwotnego (cenniki deweloperów i ogłoszenia) — ceny transakcyjne są niższe o 2–7%, co wyjaśniamy w ramce poniżej.

Źródło: RynekPierwotny.pl, Otodom Analytics, XII 2025. Ceny ofertowe — nie transakcyjne. Przedziały obejmują zróżnicowanie lokalizacyjne i standard w obrębie miasta.

Na rynku wtórnym obraz jest ciekawszy — tu widać już geograficzne „rozjechanie". W Krakowie ceny spadły o ok. 3% r/r do ~17 tys. zł/mkw., w Warszawie o ok. 1% do ~18 tys. zł/mkw. W Trójmieście natomiast rynek wtórny poszedł w górę o 5% do niemal 16 600 zł/mkw. Taki rozrzut to sygnał, że rynek przestał się zachowywać jednorodnie — co jest nowością po latach, gdy całą Polskę ciągnęła jedna fala wzrostowa.

Dane transakcyjne NBP dla 7 największych miast są bliższe rzeczywistości niż ceny ofertowe. Średnia transakcyjna w Q3 2025 wynosiła 14 254 zł/mkw. — realnie poniżej większości cen z cenników deweloperów. Różnica wynika z haircutu, ale też z tego, że do NBP trafiają faktycznie zawarte transakcje — bez ofert, które wiszą miesiącami bez kupca.

2. Co się stało w 2025 roku — skąd ta cisza?

Rok 2025 był dla deweloperów rozczarowujący, ale w sposób przewidywalny. Wszystko zaczęło się od wygaśnięcia programu Bezpieczny Kredyt 2%, który w 2023 roku wcisnął na rynek ogromny zastrzyk popytu. Kiedy program się skończył, rynek wyhamował tak gwałtownie, że w I kwartale 2025 większość deweloperów notowała kilkunastoprocentowe spadki sprzedaży rok do roku.

Nie był to jednak krach. Deweloperzy odpowiedzieli elastycznie: rozszerzyli ofertę, wprowadzili promocje (dopłaty do wykończenia, odkup garażu, wydłużone terminy płatności), i — co ważne — wstrzymali część nowych pozwoleń na budowę. Ten ostatni ruch, choć mało widoczny dla kupujących teraz, będzie miał duże znaczenie za 18–24 miesiące, kiedy te wstrzymane projekty nie trafią na rynek.

Łączna sprzedaż deweloperów giełdowych w 2025 roku pokazała jednak, że rynek nie leży. Develia sprzedała rekordowe 3 345 lokali (+5% r/r), Archicom pobił swój rekord — blisko 2 850 mieszkań (+ok. 30% r/r), Dekpol Deweloper +43% r/r, Wikana +31% r/r. To nie brzmi jak kryzys. To brzmi jak rynek, który trzeźwieje po euforii — ale wciąż funkcjonuje.

Popyt odłożony narastał przez cały rok. Część kupujących, widząc stabilizację cen, nie spieszyła się z decyzją. Część czekała na obniżki stóp. To zjawisko analitycy nazywają popytem czekającym — i on właśnie jest jednym z głównych argumentów za wzrostami w drugiej połowie 2026 roku.

3. Co mówią banki i analitycy — przegląd prognoz

3.1. Bank Pekao: spadek do Q1, odbicie od Q2

Jedna z bardziej precyzyjnych prognoz rynkowych pochodzi z Banku Pekao — opublikowana jesienią 2025. Analitycy Pekao twierdzą, że ceny mieszkań (transakcyjne, 7 największych miast) mogą spaść do poziomu poniżej 14 tys. zł/mkw. do końca Q1 2026 — to spadek o ponad 2% wobec ówczesnych poziomów. Potem, od Q2 2026, ceny mają zacząć rosnąć.

Mechanizm: duża oferta deweloperska tłumi ceny na początku roku, ale od wiosny zaczynają działać obniżki stóp (większa zdolność kredytowa, więcej kupujących) i popyt czekający wraca na rynek. Efekt — wzrosty w Q3–Q4 2026.

Co ważne — Pekao nie mówi o powrocie do dynamiki z 2023 roku (+15–20% r/r). Mówi o umiarkowanych wzrostach w granicach kilku procent. To ruch, który przy inflacji ~2,8% oznacza realny wzrost wartości nieruchomości, ale nie hossę napędzaną dopłatami.

3.2. PKO BP: ceny wzrosną — pytanie tylko kiedy

PKO BP w swoim raporcie z Q3–Q4 2025 wskazuje, że przy utrzymaniu obecnych fundamentów odbicie w 2026 roku jest scenariuszem bazowym. Fundamenty wspierające tę tezę są silne: deficyt mieszkań, rosnące wynagrodzenia, oczekiwane obniżki stóp, wciąż niska liczba mieszkań na 1000 mieszkańców (386 vs średnia europejska 467). Bank prognozuje wzrost cen o 3–5% r/r w 2026 roku, przy czym większość tego wzrostu — o ile prognoza stóp się sprawdzi — powinna skoncentrować się w II połowie roku.

Interesujący jest argument demograficzny z raportu PKO BP: mimo że długoterminowo demografia osłabia popyt (starzenie, mniejsze roczniki), w horyzoncie 2026–2028 wciąż mamy do czynienia z napływem do miast roczników 30-latków — a to właśnie ta grupa jest największym kupującym na rynku mieszkaniowym.

3.3. Credit Agricole: deficyt 1,3 mln mieszkań napędzi wzrosty

Analitycy Credit Agricole poszli najdalej w swojej analizie strukturalnej. Ich raport MAKROmapa wskazuje, że łączny deficyt mieszkaniowy w Polsce wynosi obecnie ok. 1,3 mln lokali — 8,1% całego zasobu mieszkaniowego. Luka jest nierównomiernie rozłożona — 33% całego niedoboru koncentruje się w kilku największych aglomeracjach.

Jednocześnie Credit Agricole ostrzega przed pochopnym optymizmem w dłuższym horyzoncie: prognozują, że w ciągu 20 lat deficyt zostanie nie tylko zaspokojony, ale pojawi się 1,7 mln pustostanów — efekt demograficznego kurczenia się małych i średnich miast. Ale to perspektywa 2040+. W horyzoncie 2026–2028 deficyt wciąż działa proinflacyjnie dla cen.

Na rok 2026 Credit Agricole oczekuje wzrostów cen napędzanych trzema silnikami: obniżkami stóp, rosnącymi wynagrodzeniami (+6–7% r/r prognozowane na podstawie danych GUS i prognoz makroekonomicznych dla Polski) oraz rosnącymi kosztami budowy materializującymi się w związku z absorpcją środków unijnych z KPO.

3.4. ING Bank: trzy obniżki stóp, trzy impulsy dla rynku

ING Bank Śląski jest najbardziej gołębio nastawionym z dużych banków — ich ekonomiści prognozują kilka obniżek stóp w 2026 roku (w tym możliwy marzec, maj, wrzesień), co mogłoby sprowadzić stopę referencyjną do 3,25%. To niżej niż konsensus rynkowy (3,50%), ale w przypadku realizacji tego scenariusza oznaczałoby znaczący impuls dla rynku kredytowego w Q3 2026.

ING wskazuje, że każda obniżka o 25 pb przekłada się na wzrost zdolności kredytowej o kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych (w zależności od dochodu i okresu kredytowania). Jeśli kilka obniżek zmaterializuje się przed końcem roku, efekt skumulowany będzie już wyraźnie odczuwalny w liczbie wniosków kredytowych.

4. Stopy procentowe — klucz do całej układanki

Stopy procentowe to temat, bez którego nie da się sensownie rozmawiać o cenach mieszkań w 2026 roku. RPP obniżała stopy w drugiej połowie 2025 roku: w listopadzie stopa referencyjna NBP spadła do 4,25%, a w grudniu — do 4,00%. Na początku 2026 roku rynek finansowy już wyceniał kolejne cięcia.

Konsensus analityków na koniec 2026 wygląda następująco:

Co to oznacza dla kupującego? Poniżej trzy warianty dla różnych kwot kredytu (rata równa, WIBOR 3M + marża 2%). Kwoty orientacyjne — Twój wynik zależy od marży banku i okresu kredytowania.

Rata równa, marża banku 2%, brak prowizji i ubezpieczeń. WIBOR 3M historycznie kształtuje się ok. 0,2–0,3 pp poniżej stopy referencyjnej. Obliczenia orientacyjne — różnice między bankami sięgają 150–300 zł/mies. przy tej samej kwocie.

Miesięczna różnica między scenariuszem dziś a –75 pb to ok. 240–260 zł dla kredytu 500 tys. To ważne, ale istotniejszy jest wpływ na zdolność kredytową. Banki liczą zdolność przy stopie wyższej o 2,5 pp niż aktualna (wymóg KNF). Każde cięcie RPP o 25 pb obniża ten bufor, co realnie zwiększa maksymalną kwotę kredytu o ok. 15–20 tys. zł dla osoby z dochodem ~8 000 zł netto. Dwa cięcia to potencjalnie 30–40 tys. zł więcej dostępnego kredytu — realna zmiana, która może decydować o dostępie do konkretnej lokalizacji lub metrażu.

5. Deficyt mieszkań — 1,3 mln lokali, ale to nie jest prosta historia

„W Polsce brakuje 1,3 mln mieszkań" — to zdanie pojawia się w niemal każdym artykule o rynku nieruchomości. Jest prawdziwe, ale wymaga kontekstu.

Credit Agricole i inne instytucje szacują deficyt na 1,3 mln lokali, co stanowi ok. 8,1% całego zasobu mieszkaniowego. Polska ma 386 mieszkań na 1000 mieszkańców — Europa Zachodnia średnio 467. Wskaźnik przeludnienia to 33,9% (EU: 16,8%), a średnia liczba pokoi na osobę to 1,1 (EU: 1,7). Te liczby są prawdziwe i mówią o realnym problemie strukturalnym.

Ale deficyt nie rozkłada się równomiernie. 33% całego niedoboru koncentruje się w kilku największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto). W małych i średnich miastach, zwłaszcza w Polsce wschodniej i centralnej, sytuacja jest inna — tam pojawia się coraz więcej pustostanów, wynikających z odpływu ludności do miast. Różne metodologie dają też różne szacunki: Credit Agricole podaje 1,3 mln, inne opracowania 1,5 mln, a Alior Bank ocenia fundamentalny popyt (jeden lokal na gospodarstwo domowe) na 300–400 tys. Pewne jest, że w największych miastach luka jest realna i strukturalna.

Alior Bank w swoim raporcie z połowy 2025 roku ocenił, że fundamentalny popyt zostanie zaspokojony do ok. 2028 roku. Credit Agricole idzie dalej: za 20 lat pojawi się 1,7 mln pustostanów — ale to efekt demografii w mniejszych miejscowościach, nie w Warszawie czy Krakowie. Dla kupującego w 2026 roku najistotniejszy jest wniosek krótkoterminowy: deficyt w dużych miastach jest realny, co oznacza, że fundamentalne wsparcie dla cen w tych lokalizacjach się utrzymuje.

6. Koszty budowy — dlaczego taniej nie będzie

Jednym z czynników, który strukturalnie uniemożliwia znaczący spadek cen nowych mieszkań, są rosnące koszty budowy. W II kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł (dane GUS). Dla porównania: pięć lat temu ta kwota była o połowę niższa.

Za wzrostem kosztów stoi kilka nakładających się czynników:

• Grunty — w największych miastach to często 20–30% kosztu budowy, a działki pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie czy Krakowie drożeją szybciej niż inflacja
• Robocizna — rosnące wynagrodzenia w budownictwie (sektor z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu płac) i niedobór pracowników
• Materiały budowlane — po szoku 2022 (drewno, stal, cement) tempo wzrostu się uspokoiło, ale ceny nie wróciły do poziomów sprzed pandemii
• Normy techniczne i energetyczne — dyrektywa EPBD wymuszająca wyższy standard energetyczny nowych budynków podnosi koszty
• Absorpcja środków z KPO — inwestycje infrastrukturalne zwiększają popyt na wykonawców, co podbija stawki

Extradom.pl szacuje, że w całym 2026 roku koszty budowy będą rosły w tempie zbliżonym do inflacji — ok. 2–3% r/r. To hamowanie po poprzednich latach rekordowych wzrostów, ale nie zatrzymanie. Deweloper, który zaczyna projekt w 2026 roku, musi to wkalkulować w cenę — i wkalkuje.

7. Gdzie kupować — analiza 5 największych rynków

W 2025 roku polskie rynki mieszkaniowe przestały poruszać się w jednym rytmie. Kraków korygował tam, gdzie Trójmiasto rosło. Wrocław zachowywał się jak Warszawa. Łódź poszła własną drogą. Ogólnopolskie prognozy wzrostu o „3–5%" są przez to coraz mniej użyteczne — liczy się konkretne miasto, konkretna dzielnica i konkretny typ mieszkania.

Warszawa

Warszawa ma dziś największą ofertę nowych mieszkań od lat — co przekłada się na realną siłę przetargową kupującego, szczególnie w segmencie lokali 70+ mkw. i w dzielnicach poza centrum. Negocjacje cenowe u dewelopera są trudne (psują wyceny sąsiednich lokali), ale pozacenowe — garaż, komórka lokatorska, opóźniony harmonogram płatności, dopłata do wykończenia — są teraz bardziej dostępne niż rok temu. Deficyt strukturalny w Warszawie jest największy spośród wszystkich polskich miast i utrzyma się co najmniej do 2030 roku.

• Strategia dla kupującego: negocjuj dodatki, nie cenę katalogową; celuj w Q1–Q2 2026, zanim obniżki stóp przyciągną odłożony popyt
• Unikaj: lokali na etapie dziury w ziemi z terminem 2028+ — ryzyko zmiany kosztów i jakości wykończenia

Kraków

Kraków jako jeden z pierwszych dużych rynków wyhamował — i wciąż stoi w miejscu. Miasto jest silnie uzależnione od popytu inwestycyjnego (najem krótkoterminowy, segment studencki) i obu tych segmentów dotykają zmiany regulacyjne. Rynek wtórny, gdzie ceny spadły o ok. 3% r/r do ~17 000 zł/mkw., daje dziś lepsze okazje niż pierwotny.

• Strategia dla kupującego: rynek wtórny w centrum i Kazimierzu — najlepsza dostępność cenowa od 2022 roku; warto negocjować
• Unikaj: zakupu pod najem krótkoterminowy bez analizy przepisów lokalnych — Kraków rozważa wprowadzenie rejestracji i opłat dla platform typu Airbnb

Wrocław

Wrocław zachowuje się bardziej jak Warszawa niż jak Kraków — popyt ze strony pracowników IT i BPO utrzymuje presję na ceny, a rynek PRS (najem instytucjonalny) aktywnie absorbuje nowe lokale. Podaż nie jest tak duża jak w Warszawie, co oznacza mniejszą siłę przetargową kupującego — ale i mniejsze ryzyko „kupienia złej lokalizacji", bo popytu jest dość na większość dzielnic.

• Strategia dla kupującego: kompaktowe mieszkania 40–55 mkw. w dzielnicach z dobrą komunikacją — tu popyt utrzyma się najdłużej
• Unikaj: segmentu premium (100+ mkw.) — tu podaż jest największa i negocjacje najłatwiejsze, ale też najdłuższy czas sprzedaży przy odsprzedaży

Trójmiasto

Jedyny duży rynek, gdzie ceny na rynku wtórnym poszły wyraźnie w górę (+5% r/r do ~16 600 zł/mkw.). Trójmiasto łączy stabilny rynek pracy (branża morska, logistyka) z komponentem turystycznym. Ten drugi segment — apartamenty nad morzem pod najem krótkoterminowy — jest jednak coraz bardziej narażony na ryzyko regulacyjne (dyrektywy UE, zmiany w przepisach lokalnych).

• Strategia dla kupującego: mieszkania w Gdańsku i Gdyni z dostępem do komunikacji miejskiej — popyt ze strony lokalnego rynku pracy jest stabilny
• Unikaj: inwestycji czysto turystycznych (Sopot, nadmorskie apartamentowce) bez analizy ryzyka regulacyjnego

Łódź

Łódź to rynek zupełnie innej kategorii cenowej i coraz bardziej interesujący fundamentalnie. Stosunek ceny do mediany dochodu jest tu wyraźnie lepszy niż w Warszawie czy Krakowie. Nowe połączenia kolejowe, rewitalizacja centrum i efekt CPK (bliskość planowanego lotniska) przyciągają coraz więcej kupujących, którzy pracują w Warszawie lub w regionie.

• Strategia dla kupującego: centrum po rewitalizacji i dzielnice z dobrą komunikacją do Warszawy — wciąż jeden z niewielu rynków, gdzie dostępność cenowa jest rozsądna
• Unikaj: peryferii i dzielnic z negatywną demografią — odpływ mieszkańców do centrum jest tam realny

8. Co robią deweloperzy — rekordowa sprzedaż w 2025, nowe plany na 2026

Wyniki sprzedażowe deweloperów giełdowych za 2025 rok zaskoczyły niejednego analityka. Mimo że rok zaczął się słabo (efekt wygaśnięcia Bezpiecznego Kredytu), ostatecznie kilka spółek pobiło swoje historyczne rekordy.

Develia sprzedała 3 345 lokali (rekord, +5% r/r), Archicom niemal 2 847 (+ok. 30% r/r), Dekpol Deweloper 666 lokali (+43% r/r), Wikana +31% r/r. Dom Development i Atal utrzymały solidne wyniki. To nie jest obraz rynku w kryzysie.

Co planują na 2026? Archicom wyznaczył sobie cel 4 000 mieszkań. Develia chce utrzymać poziom powyżej 3 000. Ale część deweloperów — zwłaszcza mniejszych — zachowuje ostrożność z nowymi projektami, czekając na wyraźniejszy sygnał od RPP. I tu jest sedno: jeśli liczba nowych projektów nie rośnie, podaż za 18–24 miesiące będzie mniejsza niż popyt, co znów stworzy presję wzrostową na ceny.

Rynek kapitałowy sygnalizuje, że profesjonalni inwestorzy już wyceniają odbicie. Sektor deweloperski na GPW był wyraźnie mocny w Q4 2025 i na początku 2026 roku, a oczekiwania analityków dotyczące wyników spółek deweloperskich są pozytywne. Warto obserwować ten sygnał — akcje spółek deweloperskich historycznie bywają wyprzedzającym wskaźnikiem dla rynku nieruchomości, choć korelacja nie jest mechaniczna i zależy od sentymentu oraz konkretnego cyklu rynkowego.

9. Kiedy kupować — scenariusze dla różnych kupujących

Odpowiedź na pytanie „kiedy kupować" zależy od celu zakupu — i te dwie sytuacje wyglądają zupełnie inaczej.

Kupujesz na własne potrzeby (docelowe mieszkanie)

Kiedy rozważyć zakup: Q1–Q2 2026 — przy założeniu, że konsensus analityków dotyczący obniżek stóp w H2 2026 się sprawdzi.

Oferta jest dziś rekordowo duża, a deweloperzy są skłonni do negocjacji pozacenowych: wykończenie, miejsce parkingowe, odłożony termin płatności. Jeśli czekasz do Q3–Q4 2026 w nadziei, że będzie taniej — konsensus analityków wskazuje, że raczej nie będzie. Obniżki stóp przyciągną część czekającego popytu, co zmniejszy siłę przetargową kupujących. Nadal nie będzie euforii, ale wybór będzie mniejszy i rabaty mniejsze. To nie jest pewność — to układ prawdopodobieństw, który w H1 2026 przemawia na korzyść kupującego bardziej niż w H2.

Kupujesz inwestycyjnie (pod wynajem)

Optymalny moment: teraz — ale tylko w wybranych miastach i segmentach.

Stopy zwrotu z najmu długoterminowego to dziś 4–5% brutto w dużych miastach. Po kosztach (podatek, zarządzanie, amortyzacja) zejdzie to do 2,5–3,5% netto. Przy lokatach dających 4–4,5% i obligacjach skarbowych na 4–5%, nieruchomość jako czysta inwestycja finansowa nie jest już oczywistym liderem. Argument za nieruchomością to realny wzrost wartości aktywu (jeśli ceny wzrosną o 3–5% r/r, łączna stopa zwrotu jest atrakcyjna) oraz hedging inflacyjny.

Ryzykowne jest dziś kupowanie pod najem krótkoterminowy — regulacje europejskie i polskie zmierzają w kierunku ograniczeń (rejestracja, podatki, zezwolenia lokalne). W segmencie długoterminowym Wrocław i Łódź mają dziś lepszy stosunek ceny do najmu niż Warszawa czy Kraków.

Czekasz na Kredyt na Start

Strategia ryzykowna — możliwe długie czekanie, a efekt odwrotny od zamierzonego.

Program dopłat do kredytów znany jako Kredyt na Start (wcześniej nazywany też Kredytem 0%) był intensywnie dyskutowany w 2024–2025 roku, ale do dziś żaden konkret nie trafił do Sejmu. Rząd koalicyjny ma w tej sprawie różne zdania, a część ekonomistów otwarcie przestrzega przed powtórzeniem scenariusza z BK2%.

Mechanizm jest prosty i boli: Bezpieczny Kredyt 2% ogłoszono w połowie 2023 roku. W ciągu kilku miesięcy ceny w największych miastach skoczyły o 10–15%. Kupujący, którzy czekali na program, kupili drożej niż ci, którzy nie czekali. Jeśli Kredyt na Start kiedykolwiek wejdzie — dokładnie to samo powtórzy się ponownie. Czekanie na dopłatę może oznaczać, że „taniej" kupisz drożej.

Scenariusze na H2 2026

Scenariusz pesymistyczny jest możliwy, ale wymaga jednoczesnego splotu kilku niekorzystnych czynników: wzrostu inflacji (np. efekt odmrożenia cen energii), gwałtownego spowolnienia w Niemczech przełożonego na polski eksport, i jednoczesnej wstrzemięźliwości RPP. Prawdopodobieństwo: niskie, ale niezerowe.