Osoby chcące dziś zadłużyć się w celu zakupu mieszkania muszą się liczyć z tym, że o kredyt jest trudniej. Głównie za sprawą rosnących wymagań odnośnie wkładu własnego. Co prawda w pierwszej połowie kwietnia wciąż spora część banków przyjmowała wnioski kredytowe od osób mający minimalny - dopuszczony regulacjami KNF – wkład własny na poziomie 10%, ale grono to zaczęło topnieć.

Wymagania odnośnie wkładu podniósł już PKO BP. Teraz, aby ubiegać się o kredyt w największym polskim banku trzeba posiadać 20-proc. wkład własny. Póki co największe wymagania w tym względzie mają ING i BOŚ. Można tam zadłużyć się tylko na odpowiednio 70% i 60% ceny kupowanego mieszkania. W zamian można jednak liczyć na przyzwoite RRSO. Przy tym Bank Ochrony Środowiska w ankiecie pochwalił się preferencyjnym kredytem wymagającym tego, aby budynek miał ponadstandardową charakterystykę energetyczną lub np. instalacje OZE takie jak panele słoneczne, pompy ciepła, czy rekuperację.

Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 7528 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 2 kwietnia 2020 r.)

Marże w górę, ale oprocentowanie w dół

Złą informacją jest też to, że rosną marże. Nawet rodzina o dobrych dochodach, z dobrą oceną wiarygodności kredytowej musi zapłacić więcej. Dla badanego przez nas przypadku średnia marża wzrosła z poziomu 2,03% w marcu do 2,15% w kwietniu – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. Trzeba przy tym pamiętać, że w międzyczasie Rada Polityki Pieniężnej obniżyła poziom stóp procentowych o 1 pkt. proc., czyli 8 razy mocniej niż banki podniosły marże. W efekcie w kwietniu oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego było znacznie niższe niż w marcu. Nie zmienia to faktu, że ktoś kto dziś postanowił się zadłużyć, powinien za maksymalnie 3 lata sprawdzić czy nie będzie możliwe refinansowanie długu na lepszych warunkach – z niższą marżą.
Popyt na kredyt wciąż wysoki

Nie jest ponadto tak, że kurek z kredytami został zakręcony. Co więcej popyt, pomimo obiektywnych przeciwności, utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Jak bowiem wynika z danych BIK przez trzy tygodnie, w których rząd wprowadzał kolejne zamknięcia i ograniczenia (od 16 marca) liczba składanych wniosków kredytowych spadła tylko o około 15% względem stanu z trzech tygodni poprzedzających epidemię w Polsce czy względem stanu z marca 2019 roku. Dane te sugerują, że bardzo niewielka część kupujących zdecydowała się poczekać z zakupem mieszkania oczekując na rozwój sytuacji.

Aby oddać całą prawdę należy jednak dodać jeszcze jedną informację – przez ostatni rok duży optymizm Polaków wsparty dobrą sytuacją finansową gospodarstw domowych powodował, że więcej osób składało wnioski kredytowe (o około 5-10% w ujęciu r/r). Gdyby nie epidemia, hossa ta trwałaby pewnie dalej. W efekcie, gdyby nie COVID-19, popyt na kredyty hipoteczne pewnie byłby o około 25% wyższy. Wciąż redukcja nie jest tak duża, jak można by się spodziewać. Co więcej, BIK sugeruje, że w pierwszym tygodniu kwietnia br. Polacy okrzepli i grupa chętnych na kredyt mieszkaniowy była już liczniejsza.

Nawiasem mówiąc przez chwilę gorzej niż z wnioskami może być z faktyczną wypłatą kredytów mieszkaniowych. Niemal pewne jest, że po wprowadzeniu ograniczeń w poruszaniu się i po zamknięciu urzędów dla petentów, możemy spodziewać się przejściowo wyraźnie mniejszych wypłat kredytów. Powód jest prozaiczny – do dokonania wypłaty konieczne jest przedstawienie szeregu dokumentów czy złożenie wniosku o wpis hipoteki. To wszystko w obliczu zamknięcia biur podawczych jest znacznie bardziej czasochłonne.

Wróćmy jednak do samych wniosków kredytowych. Wspomniane wcześniej dane BIK dotyczą bowiem wniosków kredytowych, a te co do zasady składa się po podpisaniu wstępnej umowy. To znaczy, że obserwowany dziś popyt na kredyty w dużej mierze jest wciąż efektem umów podpisywanych przed wybuchem epidemii. Warto przy tym pamiętać, że złożenie wniosku wcale nie musi skutkować udzieleniem później samego kredytu. Nie wykluczone przecież, że banki w najbliższym czasie będą odrzucały większą liczbę wniosków.

Banki wciąż wysoko cenią wiarygodnych kredytobiorców

Wiąże się to z faktem, że banki – stojąc na straży depozytów swoich klientów – muszą uwzględniać spodziewane zawirowania gospodarcze czy zmiany na rynku pracy. Póki co wszystko wskazuje jednak na to, że klienci o dobrej sytuacji finansowej i stałej pracy nie będą narzekać na brak zaufania ze strony banków. Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika bowiem, że modelowa trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej mogą pożyczyć na mieszkanie prawie 687 tys. złotych w ramach 30-letniego kredytu mieszkaniowego. To o 16 tysięcy więcej niż przed miesiącem i o 89 tysięcy więcej niż przed rokiem.

Niby więc informacje są pozytywne, ale trzeba do nich dodać kilka zdań wyjaśnienia. Wzrost zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa Rady Polityki Pieniężnej, która mocno obniżyła poziom stóp procentowych, a więc wpłynęła na spadek oprocentowania kredytów. Tak wysoka zdolność kredytowa jest ponadto pokłosiem dość optymistycznych założeń - dysponowania solidnym wkładem własnym, czy brakiem innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej. Do tego założono, że oboje rodzice mają pracę, a ich pensje zostały oszacowane na podstawie danych GUS za okres od marca 2019 do lutego 2020 roku. Nie uwzględniają one więc wciąż ewentualnych efektów koronawirusa. Ponadto te dane pomijają tzw. „śmieciówki”, pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia.

Jeśli wynagrodzenie jest niższe o 20% od średniej krajowej, czyli mniej więcej na poziomie mediany (połowa Polaków zarabia więcej, a połowa mniej), to zdolność kredytowa szacowana dziś przez banki byłaby na poziomie około 457 tys. złotych. Wynik znowu spory, ale pamiętajmy, że w przeciągu zaledwie miesiąca banki zaczęły podnosić marże i wymagania odnośnie wkładu własnego, co już mogło skutecznie utrudni np. osobom młodym zaciągnięcie kredytu na zakup własnego mieszkania.

I choć jest to truizm, to jak zawsze warto dodać, że nabywcy powinni podchodzić do zadłużania się z racjonalną dozą ostrożności – nie wykorzystywać w pełni posiadanej zdolności kredytowej, posiadać odpowiedni wkład własny oraz zachować część posiadanej gotówki jako poduszkę finansową.

Kredyty idą do internetu?

Jeśli chodzi o samą procedurę ubiegania się o kredyt, to ta także podlega w ostatnim czasie ewolucji stosownie do obostrzeń wywołanych epidemią. Ograniczenia w samych placówkach są oczywistością. Z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców ważniejsze jest jednak to, jak banki starają się procedurę ułatwić z wykorzystaniem internetu i infolinii.

I tak na przykład ING i Credit Agricole chwalą się możliwością uzyskania decyzji kredytowej bez wychodzenia z domu. Nawet jednak w tych wypadkach niezbędna jest przynajmniej jedna wizyta w oddziale – w celu podpisania umowy. Inne instytucje akceptują większą gamę dokumentów w formie elektronicznej (np. Alior, Millennium, Pekao, PKO). Nowością jest też inspekcja czy wycena nieruchomości bez konieczności spotykania się z rzeczoznawcą majątkowym, ale np. za pomocą wideorozmowy (np. mBank, PKO). Pomocne może być też uruchamianie kolejnych transz kredytu na podstawie np. przesłanych zdjęć czy wnioskowanie przez bank (z upoważnienia klienta) o wpis hipoteki (np. BNP Paribas). Bez wątpienia w kolejnych miesiącach te nowinki będą coraz szerzej wdrażane i rozwijane. Może nawet epidemia zmusi banki do wdrożenia dawno wyczekiwanej innowacji - sprzedaży hipotek całkowicie online.

Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments