Data dodania: 2011-06-13 (09:13)
Firmy oferujące inwestycyjny zakup części hotelu gwarantują często zyski od 6 do 10%. Ich kalkulacje nie uwzględniają jednak wszystkich kosztów ubezpieczenia, utrzymania i podatków jakie będzie musiał ponosić właściciel. Home Broker sprawdził więc, ile rzeczywiście można zarobić na takiej inwestycji.
Ich rentowność może być blisko trzykrotnie wyższa niż oferowana przez przeciętną lokatę. Ryzyko jest jednak wyższe.
Rosnące stopy procentowe z opóźnieniem przekładają się na wzrost oprocentowania lokat. Od początku tego roku Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy czterokrotnie – w styczniu, kwietniu, maju i czerwcu. Za każdym razem dokonywana była zmiana o 0,25 pp. Dla porównania w styczniu nowo założone lokaty o terminie od miesiąca do trzech były oprocentowane na 4% w skali roku. W kwietniu było to zaledwie o 0,2 pp. więcej –podaje Narodowy Bank Polski. Bez wątpienia jest to czynnik, który ogranicza atrakcyjność inwestowania w „condo hotele”. Wciąż jednak można na nich zarobić znacznie więcej niż na lokacie – wynika z badań przeprowadzonych przez Home Broker.
Do 10% „na papierze”
Zgodnie z zapewnieniami firm oferujących na sprzedaż pokoje hotelowe, zyski z takiej inwestycji mogą sięgnąć od 6 do 10% wartości nieruchomości w skali roku. Jest to jednak jedynie wysokość osiąganych przychodów, czyli tzw. rentowność brutto. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia. Są one bardzo zróżnicowane w poszczególnych inwestycjach. Mogą jednak należeć do nich następujące elementy:
1. czynsz, na który składają się opłaty administracyjne czy fundusz remontowy,
2. podatek od nieruchomości (zarówno za sam lokal jak i udział w gruncie pod budynkiem),
3. ubezpieczenie nieruchomości,
4. podatek od przychodów z wynajmu (np. 8,5% od przychodu).
Podatek najpewniejszą rzeczą w życiu
Do obecnych we wszystkich inwestycjach składników kosztów należy zaliczyć podatki. Te od nieruchomości należy odprowadzać na konto gminy. Ich wysokość zależy od przyjętej przez gminę stawki i powierzchni nieruchomości. Nie można jednak zapomnieć, że danina ta odprowadzana jest od powierzchni posiadanego lokalu oraz od przypadającego na ów lokal udziału w gruncie pod budynkiem. Drugi z tych elementów przeważnie generuje koszty roczne nieprzekraczające kilkudziesięciu złotych. Znacznie większym obciążeniem może być podatek za sam lokal. Stawka za metr pokoju zajętego pod działalność gospodarczą wynosi bowiem od 16,7 zł rocznie we Władysławowie, do 18,8 zł w Ostródzie. Powody do zadowolenia mogą mieć osoby, które kupiły „condo” w Międzyzdrojach i Szklarskiej Porębie. Zgodnie z zebranymi informacjami za kupione tam lokale można odprowadzać podatek od nieruchomości naliczany według stawki za budownictwo mieszkaniowe –nieznacznie przekraczające 0,5 zł za m kw. rocznie.
Fiskus od właściciela pokoju w hotelu będzie też oczekiwał daniny uzależnionej od osiąganych dochodów. Można tu korzystać z trzech form rozliczeń:
1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5% od przychodu),
2. Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32% od dochodu),
3. Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19% od dochodu).
Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.
Ubezpieczenie bywa niezbędne
Kolejnym elementem, na który należy zwrócić uwagę jest ubezpieczenie nieruchomości. Koszt ten zależny jest od wartości nieruchomości. W większości przebadanych przypadków roczny koszt ubezpieczenia nie przekracza 300 zł. Należy jednak zauważyć tu, że w inwestycji w Międzyzdrojach, Władysławowie i Ostródzie operatorzy hotelu samodzielnie pokrywają koszt takiej polisy. Jest to korzystne dla właściciela – oszczędza czas, a do tego cały hotel jako duży podmiot ma szanse wynegocjować lepsze warunki ubezpieczenia.
Czynsz to rzadkość
W większości przebadanych inwestycji operatorzy hoteli nie będą też pobierać czynszu od właścicieli. Chodzi tu o opłatę analogiczną do tej spotykanej w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych. Jedynie w Międzyzdrojach, Kościelisku i Władysławowie wystąpi tego typu koszt. Dodatkowo w dwóch pierwszych inwestycjach trzeba będzie liczyć się z kosztem przekraczającym 3,5 tys. zł rocznie. Pozytywnie na tym tle wyróżnia się projekt we Władysławowie. Operator hotelu wymaga tu ponoszenia przez właściciela kosztów rzędu 0,5 zł za m kw. miesięcznie jako fundusz remontowy. Tyle samo pobrane zostanie w ramach opłat administracyjnych. W pozostałych przebadanych inwestycjach tego typu koszty nie występują. W większości przypadków ewentualne opłaty są odliczane od czynszu, który ma zasilić konto właściciela hotelowego pokoju.
Zyski nawet trzykrotnie wyższe niż na lokacie
Jak więc suma wyżej przedstawionych kosztów przekłada się na rzeczywiście osiągane dochody? Wszystko zależy od konkretnego projektu. Na przykład w inwestycji Kościelisko Residence rentowność brutto wynosi 6,65%, podczas gdy netto 4,49%. Z drugiej strony, w przypadku hotelu wznoszonego we Władysławowie, oficjalne informacje mówią o rentowności brutto na poziomie 10%, natomiast w rzeczywistości na konto właściciela może wpłynąć 8,81% wartości nieruchomości. Powyższe szacunki nie uwzględniają korzystania z kredytu w celu finansowania zakupu. W wybranych przypadkach taka operacja może kilkukrotnie podwyższyć potencjalną rentowność zgodnie z działaniem mechanizmu dźwigni finansowej. W każdym z powyżej przedstawionych przykładów możliwa do osiągnięcia faktyczna rentowność jest znacznie wyższa niż ta, którą można osiągnąć na przeciętnej lokacie. Przyjmując, że obecnie oprocentowanie takiej wynosi 4,5%, to po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych oznacza to zysk na poziomie 3,6%. Póki co istnieje jeszcze możliwość skorzystania z lokat jednodniowych omijających podatek. Przeważnie ich oprocentowanie nie przekracza znacznie 5%. Oznacza to, że większość projektów typu „condo” pozwala zarobić więcej. Jest to w pełni uzasadnione biorąc pod uwagę dodatkowe ryzyko inwestowania w tego typu aktywa.
Dźwignia finansowa (ang. financial leverage) - instrument finansowy wykorzystywany przez podmioty w celu zwiększenia zyskowności. Dźwignia finansowa ma sens wtedy kiedy dofinansowując podmiot kapitałem obcym możemy liczyć na zwiększenie zysków przynajmniej w stopniu pozwalającym na spłatę kosztów pozyskania kapitału. Inaczej mówiąc podmiot osiąga korzyści z dźwigni finansowej, gdy koszt kapitałów obcych jest niższy od rentowności jego majątku.
(za pl.wikipedia.org)
Rosnące stopy procentowe z opóźnieniem przekładają się na wzrost oprocentowania lokat. Od początku tego roku Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy czterokrotnie – w styczniu, kwietniu, maju i czerwcu. Za każdym razem dokonywana była zmiana o 0,25 pp. Dla porównania w styczniu nowo założone lokaty o terminie od miesiąca do trzech były oprocentowane na 4% w skali roku. W kwietniu było to zaledwie o 0,2 pp. więcej –podaje Narodowy Bank Polski. Bez wątpienia jest to czynnik, który ogranicza atrakcyjność inwestowania w „condo hotele”. Wciąż jednak można na nich zarobić znacznie więcej niż na lokacie – wynika z badań przeprowadzonych przez Home Broker.
Do 10% „na papierze”
Zgodnie z zapewnieniami firm oferujących na sprzedaż pokoje hotelowe, zyski z takiej inwestycji mogą sięgnąć od 6 do 10% wartości nieruchomości w skali roku. Jest to jednak jedynie wysokość osiąganych przychodów, czyli tzw. rentowność brutto. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia. Są one bardzo zróżnicowane w poszczególnych inwestycjach. Mogą jednak należeć do nich następujące elementy:
1. czynsz, na który składają się opłaty administracyjne czy fundusz remontowy,
2. podatek od nieruchomości (zarówno za sam lokal jak i udział w gruncie pod budynkiem),
3. ubezpieczenie nieruchomości,
4. podatek od przychodów z wynajmu (np. 8,5% od przychodu).
Podatek najpewniejszą rzeczą w życiu
Do obecnych we wszystkich inwestycjach składników kosztów należy zaliczyć podatki. Te od nieruchomości należy odprowadzać na konto gminy. Ich wysokość zależy od przyjętej przez gminę stawki i powierzchni nieruchomości. Nie można jednak zapomnieć, że danina ta odprowadzana jest od powierzchni posiadanego lokalu oraz od przypadającego na ów lokal udziału w gruncie pod budynkiem. Drugi z tych elementów przeważnie generuje koszty roczne nieprzekraczające kilkudziesięciu złotych. Znacznie większym obciążeniem może być podatek za sam lokal. Stawka za metr pokoju zajętego pod działalność gospodarczą wynosi bowiem od 16,7 zł rocznie we Władysławowie, do 18,8 zł w Ostródzie. Powody do zadowolenia mogą mieć osoby, które kupiły „condo” w Międzyzdrojach i Szklarskiej Porębie. Zgodnie z zebranymi informacjami za kupione tam lokale można odprowadzać podatek od nieruchomości naliczany według stawki za budownictwo mieszkaniowe –nieznacznie przekraczające 0,5 zł za m kw. rocznie.
Fiskus od właściciela pokoju w hotelu będzie też oczekiwał daniny uzależnionej od osiąganych dochodów. Można tu korzystać z trzech form rozliczeń:
1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5% od przychodu),
2. Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32% od dochodu),
3. Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19% od dochodu).
Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.
Ubezpieczenie bywa niezbędne
Kolejnym elementem, na który należy zwrócić uwagę jest ubezpieczenie nieruchomości. Koszt ten zależny jest od wartości nieruchomości. W większości przebadanych przypadków roczny koszt ubezpieczenia nie przekracza 300 zł. Należy jednak zauważyć tu, że w inwestycji w Międzyzdrojach, Władysławowie i Ostródzie operatorzy hotelu samodzielnie pokrywają koszt takiej polisy. Jest to korzystne dla właściciela – oszczędza czas, a do tego cały hotel jako duży podmiot ma szanse wynegocjować lepsze warunki ubezpieczenia.
Czynsz to rzadkość
W większości przebadanych inwestycji operatorzy hoteli nie będą też pobierać czynszu od właścicieli. Chodzi tu o opłatę analogiczną do tej spotykanej w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych. Jedynie w Międzyzdrojach, Kościelisku i Władysławowie wystąpi tego typu koszt. Dodatkowo w dwóch pierwszych inwestycjach trzeba będzie liczyć się z kosztem przekraczającym 3,5 tys. zł rocznie. Pozytywnie na tym tle wyróżnia się projekt we Władysławowie. Operator hotelu wymaga tu ponoszenia przez właściciela kosztów rzędu 0,5 zł za m kw. miesięcznie jako fundusz remontowy. Tyle samo pobrane zostanie w ramach opłat administracyjnych. W pozostałych przebadanych inwestycjach tego typu koszty nie występują. W większości przypadków ewentualne opłaty są odliczane od czynszu, który ma zasilić konto właściciela hotelowego pokoju.
Zyski nawet trzykrotnie wyższe niż na lokacie
Jak więc suma wyżej przedstawionych kosztów przekłada się na rzeczywiście osiągane dochody? Wszystko zależy od konkretnego projektu. Na przykład w inwestycji Kościelisko Residence rentowność brutto wynosi 6,65%, podczas gdy netto 4,49%. Z drugiej strony, w przypadku hotelu wznoszonego we Władysławowie, oficjalne informacje mówią o rentowności brutto na poziomie 10%, natomiast w rzeczywistości na konto właściciela może wpłynąć 8,81% wartości nieruchomości. Powyższe szacunki nie uwzględniają korzystania z kredytu w celu finansowania zakupu. W wybranych przypadkach taka operacja może kilkukrotnie podwyższyć potencjalną rentowność zgodnie z działaniem mechanizmu dźwigni finansowej. W każdym z powyżej przedstawionych przykładów możliwa do osiągnięcia faktyczna rentowność jest znacznie wyższa niż ta, którą można osiągnąć na przeciętnej lokacie. Przyjmując, że obecnie oprocentowanie takiej wynosi 4,5%, to po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych oznacza to zysk na poziomie 3,6%. Póki co istnieje jeszcze możliwość skorzystania z lokat jednodniowych omijających podatek. Przeważnie ich oprocentowanie nie przekracza znacznie 5%. Oznacza to, że większość projektów typu „condo” pozwala zarobić więcej. Jest to w pełni uzasadnione biorąc pod uwagę dodatkowe ryzyko inwestowania w tego typu aktywa.
Dźwignia finansowa (ang. financial leverage) - instrument finansowy wykorzystywany przez podmioty w celu zwiększenia zyskowności. Dźwignia finansowa ma sens wtedy kiedy dofinansowując podmiot kapitałem obcym możemy liczyć na zwiększenie zysków przynajmniej w stopniu pozwalającym na spłatę kosztów pozyskania kapitału. Inaczej mówiąc podmiot osiąga korzyści z dźwigni finansowej, gdy koszt kapitałów obcych jest niższy od rentowności jego majątku.
(za pl.wikipedia.org)
Źródło: Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga, Home Broker
Komentarz dostarczył:
Home Broker
Home Broker
Publikuj:
Rynek kapitałowy - Najnowsze wiadomości i komentarze
Czy wirtualne biuro w Warszawie jest dla Ciebie? Sprawdź nasze wskazówki!
2024-07-29 Poradnik przedsiębiorcySposób, w jaki pracujemy nie jest dziś taki, jak kiedyś. Z biegiem lat firmy zaczęły zachęcać swoich pracowników do stawiania na wygodę i kreatywność. Czterodniowe tygodnie prace, elastyczne godziny, spotkania integracyjne – to tylko kilka z pomysłów. Jednym z chętniej wybieranych rozwiązań jest koncepcja wirtualnych biur. Czy będzie ona odpowiednia dla Twojej firmy?
InPost Pay - Twój przycisk do wygodnych zakupów online
2024-06-24 Poradnik konsumentaEra zakupów online przynosi ze sobą wiele udogodnień. Oglądasz, porównujesz i kupujesz produkty, nie ruszając się z miejsca, o dowolnej porze dnia czy nocy. Ale co gdybyśmy powiedzieli, że zakupy w sieci mogą być jeszcze bardziej przyjazne dla klienta? Witaj w świecie InPost Pay - usługi, która zmieni Twoje postrzeganie e-commerce.
Jakie są 10 najbardziej poszukiwanych zawodów w 2024 roku?
2024-06-06 Poradnik pracownikaNadszedł czas, aby po latach nauki wybrać odpowiedni dla siebie zawód. Jak jednak zrozumieć, która droga jest właściwa? Istnieje wiele ścieżek kariery, które możesz podążać, opierając swój wybór na wynagrodzeniu i zapotrzebowaniu na daną pozycję w firmach. W tym artykule dowiesz się, jakie są 10 najbardziej poszukiwanych zawodów w bieżącym roku, i zobaczysz, że wiele trendów przesunęło się w kierunku sektora medycznego i inżynieryjnego.
EBITDA - kluczowy wskaźnik analizy finansowej firm
2024-05-22 Poradnik inwestoraEBITDA (ang. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) to kluczowy wskaźnik finansowy używany w analizie wyników firm. Reprezentuje zysk operacyjny przedsiębiorstwa przed odliczeniem odsetek, podatków, amortyzacji i deprecjacji. Wskaźnik ten dostarcza informacji na temat zdolności firmy do generowania zysków z podstawowej działalności operacyjnej.
Praca za granicą - korzyści i wyzwania
2024-05-06 Poradnik pracownikaDlaczego coraz więcej Polaków szuka pracy za granicą? W ostatnich latach coraz więcej Polaków decyduje się na poszukiwanie lepszych możliwości zawodowych poza granicami kraju, zwłaszcza w krajach sąsiednich Unii Europejskiej, takich jak Niemcy. Ta tendencja nie jest przypadkowa – wynika zarówno z różnic ekonomicznych, jak i z szerszych perspektyw, które otwierają się dzięki pracy za granicą. W niniejszym artykule przyjrzymy się głównym przyczynom tej migracji zarobkowej oraz korzyściom, jakie płyną z pracy w innym kraju UE, zarówno pod względem finansowym, jak i osobistym.
Jakie sejfy powinny znaleźć się w hotelu?
2024-04-09 Artykuł sponsorowanyBezpieczeństwo gości hotelowych to jeden z najważniejszych czynników, o który musi zadbać każdy właściciel hotelu wraz ze swoim personelem. Niestety nawet najlepsza obsługa hotelowa nie jest w stanie zagwarantować, że nie dojdzie do kradzieży kosztowności osób, które zdecydowały się na pobyt w pokoju hotelowym. Aby uniknąć nieprzyjemności, warto zainwestować w sejfy hotelowe umieszczone w każdym pokoju. Jak wybrać skrytkę pancerną do pokoju lub recepcji hotelowej? Zobacz poradnik i dowiedz się więcej.
Jak wykorzystać kody rabatowe i oszczędzić więcej pieniędzy?
2024-02-19 Poradnik konsumentaW dzisiejszych czasach, w dobie dynamicznego rozwoju e-commerce, sklepy online oferują coraz więcej sposobów na oszczędzanie podczas zakupów. Jednym z najpopularniejszych narzędzi są kody rabatowe, które stanowią świetny sposób na obniżenie kosztów zakupów i zwiększenie wartości pieniędzy wydanych online. W tym artykule eksperckim omówimy, jak wykorzystać kody rabatowe do sklepów online i maksymalizować oszczędności.
Jak sprawdzają się opony zimowe?
2023-11-13 Artykuł sponsorowanyJak wszyscy możemy sobie wyobrazić, opony zimowe to bezpieczeństwo dla wszystkich, którzy chcą poruszać się zimą, zwłaszcza jeśli mieszkają w obszarach, gdzie prawdopodobne jest występowanie śniegu lub lodu. W każdym razie we Włoszech od 15 listopada do 15 kwietnia obowiązuje obowiązek posiadania na pokładzie opon zimowych lub łańcuchów. Dzieje się tak dlatego, że zima we Włoszech, choć zależy od regionu, potrafi być bardzo sroga.
Oszczędzanie na rachunkach - Jak to zrobić?
2023-08-03 Poradnik konsumentaReperowanie domowego budżetu, to normalna sprawa, która może nas czasami przerastać. Są jednak kwestie, na których jesteście w stanie zaoszczędzić dużo bardziej, niż mogłoby się wydawać. Jednym ze świetnych tego przykładów jest oczywiście zmniejszenie opłat, które płacimy za rachunki. Warto wiedzieć, że istnieją na to sprawdzone sposoby, które sprawią, że liczby na rachunkach znacząco się skurczą. Jak to osiągnąć?
Polacy zjedzą pączki warte tyle co 381 mieszkań
2023-02-16 Analizy HRE INvestmentsPączki jeszcze nigdy nie były tak drogie jak dziś. Wysokiej jakości drożdżowy przysmak wyceniony został przez HRE Investments na 4,63 złote za sztukę. To aż o 31% więcej niż przed rokiem. Niemniej na finiszu karnawału mało kto odmówi sobie tego przysmaku. W efekcie w ciągu zaledwie jednego dnia możemy wydać na ten cel 176 milionów złotych. Tłusty czwartek to święto, które wywołuje szczególnie ciepłe uczucia. Jest to dzień, w którym tradycyjnie możemy trochę sobie pofolgować.