Czy warto refinansować stary kredyt hipoteczny?

Czy warto refinansować stary kredyt hipoteczny?
Analiza Credit House Polska
Data dodania: 2007-09-11 (12:51)

Dynamiczny rozwój gospodarczy wpływa na dostępność i popularyzację kredytów. Niczym inne zachodnie społeczeństwa zaczynamy uważać, że kredyt nie jest kulą u nogi, a sposobem, który pomaga w realizacji planów i marzeń. Edukacja klientów rośnie wprost proporcjonalnie do rozwoju narzędzi kredytowych.

I dziś, gdy większość z nas jest już kredytobiorcami, zastanawiamy się nad refinansowaniem. Z czym wiąże się przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku? Mnogość specjalnych ofert przygotowanych przez banki, kusi i zmusza do zastanowienia. Czy zamiana kredytu jest opłacalna? Wszystko zależy od kilku parametrów.

Różnice w oprocentowaniu

Przyglądając się ofercie banków od razu można zauważyć, że oprocentowanie kredytów jest dużo niższe niż kilka lat temu. Wraz z zaostrzeniem konkurencji oraz walki o klienta banki obniżyły swoje marże, co zdecydowanie przełożyło się na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Kilka lat temu przeciętna marża w przypadku kredytu walutowego w CHF, udzielonego na cel mieszkaniowy, wynosiła 2,5% – 3% . Obecnie przy kredycie na 100% inwestycji jest to ok. 1,2% - 1,7%, a przy większych kwotach kredytów możemy jeszcze z bankiem negocjować.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na niższą marżę banku jest obecna wartość nieruchomości – znacznie wyższa niż wtedy, kiedy zaciągaliśmy kredyt na jej zakup. Biorąc kredyt 3 lata temu w wysokości 100 tys. i kupując mieszkanie za 100 tys. tzw. LTV czyli wskaźnik wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia wynosił 100%. Obecnie kredytu do spłaty zostało nam np. 90 tys. a wartość mieszkania wzrosła do 180 tys. Tak więc obecnie gdy zaciągamy kredyt, bank wyliczy nam wskaźnik LTV na poziomie 50%, czyli kwota kredytu będzie stanowiła 50% wartości zabezpieczenia. Im niższy jest LTV, tym niższe ryzyko banku, dlatego bank może zaproponować nam niższe oprocentowanie zmniejszając swoją marżę – mówi Robert Wasilewski z Credit House Polska.

Opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu

Zazwyczaj w pierwszych latach od podpisania umowy z bankiem opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu są naliczane. W zależności od banku opłaty te wynoszą od 1% do nawet 10% kwoty kredytu. Przeważnie jest to nie więcej niż 2%. Oczywiście banki dają możliwość w pierwszych latach „życia” kredytu hipotecznego wcześniejszej spłaty bez opłat, ale najczęściej do 50% wartości kredytu. Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt refinansowy na spłatę starego kredytu - takie rozwiązanie nie wchodzi w grę. Nasz nowy bank spłaci stary kredyt w całości, aby mieć pewność, że zwolni się zabezpieczenie hipoteczne. Poza tym bank szacując nam zdolność kredytową, przyjmie za fakt, że nie będziemy płacili raty starego kredytu (będzie on spłacony w całości).

Opłaty za zaciągnięcie nowego kredytu

Zdarza się, że banki promują kredyty refinansowe i nie pobierają opłat za udzielenie kredytu na spłatę innego. Jednakże większość z dostępnych ofert związanych jest z opłatami: prowizją lub różnego rodzaju ubezpieczeniami. Należy przyjąć, że przeciętny koszt zaciągnięcia kredytu refinansowego to ok. 1% kwoty kredytu.

Różnice kursowe przy kredytach walutowych

Jeżeli posiadamy kredyt walutowy i chcemy go zamienić na inny, również walutowy, to należy bardzo dokładnie przeliczyć sobie koszt takiej operacji. Zamiana kredytu walutowego na inny walutowy (pomijając inne wcześniej wspomniane opłaty) jest ekstremalnym przypadkiem generującym najwyższe koszty takiej operacji. Należy zwrócić uwagę, że stary kredyt hipoteczny spłacimy po kursie sprzedaży waluty (czyli wyższym), nowy kredyt bank nam wypłaci po kursie kupna (niższym), a na dodatek raty nowego kredytu będą naliczane według kursu sprzedaży.

Okres kredytowania i planowana spłata kredytu

Okres kredytowania ma bardzo duży wpływ na opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Im dłużej chcemy spłacać kredyt tym bardziej ta operacja jest korzystna. Jeżeli na przykład jesteśmy zdecydowani spłacić kredyt w ciągu 2-3 lat to refinansowanie tego kredytu nawet przy dużo niższym oprocentowaniu nowego kredytu zazwyczaj nie ma sensu – koszty refinansowania w tak krótkim okresie nie zwrócą się – kontynuuje Robert Wasilewski.

Przykład:

Zaciągnęliśmy kredyt w 2004 roku 100.000 PLN w CHF przy oprocentowaniu 5,5% z 20-letnim okresem kredytowania. Obecnie po 3 latach do spłaty pozostało nam 91.000 PLN. Aby porównać kredyty należy przyjąć okres kredytowania 17 lat, czyli tyle ile pozostało nam w starym kredycie.

Zakładając prostą symulację nie uwzględniającą różnic kursowych w żadnym kredycie oraz opłat za przyznanie nowego kredytu, wyglądałoby to następująco:

Stary kredyt
Nowy kredyt

Aktualne zadłużenie
91.000
91.000

oprocentowanie
5,5%
3,9%

rata
688
611

Suma odsetek do zapłaty (17 lat)
44.855
33.618

Powyższy przykład pokazuje, że różnica w ratach wynosi 77 PLN. Rzeczywistość niestety wygląda trochę inaczej.

Przyjmijmy dla uproszczenia kursy CHF następująco: kupno 1CHF=2,30 PLN, sprzedaż 1CHF=2,40PLN, co w rzeczywistości odzwierciedla przeciętne różnice w kursach kupna – sprzedaży banków.

Aktualne zadłużenie starego kredytu wynosi więc 39565 CHF (91.000 PLN podzielone przez kurs kupna 2,30) i musimy je spłacić po kursie sprzedaży – tak więc, aby zamknąć pozycję kredytową musimy do banku przelać 94.956 PLN (zadłużenie w CHF pomnożone przez kurs sprzedaży 2,40). Oczywiście przyjęliśmy pewne uproszenie, aby pokazać mechanizm działania refinansowania. 3 lata temu kurs kupna franka szwajcarskiego był wyższy niż założony w przykładzie, ale na przykład kurs z połowy 2001 r. jest już podobny. W starym kredycie nie uwzględniliśmy również doliczonych przez bank prowizji. Każdy z nas może indywidualnie zweryfikować sobie stan aktualnego zadłużenia w walucie spoglądając na aktualny harmonogram spłat przesłany przez bank.

Bank, który udzieli nam kredytu refinansowego również zastosuje widełki kursowe. Aby uzyskać kwotę 94.956 PLN na spłatę starego kredytu będziemy musieli zaciągnąć 41.285 CHF (94.956 PLN podzielona przez kurs kupna 2,30). Należy pamiętać, że bank doliczy do kredytu prowizję za jego udzielenie i będzie to co najmniej 1% kwoty kredytu i o tyle musimy powiększyć kwotę kredytu 41697 CHF. Jeżeli ten sam kredyt chcielibyśmy od razu spłacić wyniosłoby to 100.072 PLN (41697 CHF pomnożony przez kurs sprzedaży 2,40).

Stary kredyt
Nowy kredyt

Aktualne zadłużenie w CHF
39.565
41.697

Aktualne zadłużenie w PLN
91.000
100.072

oprocentowanie
5,5%
3,9%

Rata w CHF
299,08
279,91

Rata w PLN
717
672

Suma odsetek do zapłaty (17 lat) w CHF
19.502
15.404

Suma odsetek do zapłaty (17 lat) w PLN
46805
36.970

Koszt refinansowania kredytu wynosi 2132 CHF czyli 5117 PLN. Różnica w ratach wynosi 45 PLN. Jak łatwo wyliczyć koszty zwrócą nam się po 114 miesiącach czyli po dziewięciu i pół roku. Jeżeli zamierzamy spłacić kredyt wcześniej to refinansowanie nam się nie opłaci. Im dłuższy okres kredytowania i im wyższa różnica w oprocentowaniu kredytów, tym opłacalność przeniesienia kredytu do innego banku jest większa.

Inne aspekty refinansowania kredytu

Powyżej ukazana została opłacalność refinansowania kredytu hipotecznego. Ale pieniądze to nie wszystko… Często zdarza się, że klienci patrzą na inne uwarunkowania podejmując decyzję o przeniesieniu kredytu do innego banku.

Dość popularną sytuacją jest fakt, że po kilku latach klient decyduje się na zwiększenie kwoty kredytu, a bank odmawia. Często takie przypadki mają miejsce przy kredytach przeznaczonych na budowę domu lub remont. Ostatnie wzrosty cen materiałów i usług budowlanych lub po prostu niedoszacowanie w kosztorysach budowlanych były częstymi przypadkami powodującymi, że na ostatnim etapie prac budowlanych brakowało pieniędzy na zakończenie inwestycji. Czasami klient potrzebuje dodatkowych środków na inny cel, na przykład na zakup samochodu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest dużo niższe niż samochodowego, a kilkuletni wzrost wartości nieruchomości daje możliwość powiększenia kwoty kredytu o dodatkowe środki.

W takich przypadkach, kiedy bank nam odmawia podwyższenia, najprostszym sposobem na uzyskanie dodatkowej kwoty jest wystąpienie z nowym wnioskiem kredytowym do konkurencji.

Zdarza się również, że klienci spodziewają się pogorszenia sytuacji związanej z budżetem domowym (zmniejszenie wynagrodzenia, zmiana pracy, zwiększenie innych wydatków związanych na przykład z narodzinami dziecka). W takiej sytuacji warto zmniejszyć sobie ratę kredytu. W naszej symulacji porównywaliśmy ten sam okres kredytowania (17 lat). A przecież można go wydłużyć nawet do 50 lat, czego kilka lat temu banki nie proponowały.

Refinansowanie kredytu jest prostą operacją, natomiast zrozumienie zasad i poznanie wszystkich kosztów już nie. Dlatego zawsze doradzamy klientom, aby dokładnie przyjrzeli się starej umowie kredytowej i zapoznali się z aktualnym harmonogramem spłat, saldem zadłużenia, opłatami za wcześniejszą spłatę. Znając dokładnie „stary kredyt” jesteśmy w stanie z powodzeniem porównać go z nowymi propozycjami – dodaje Robert Wasilewski z Credit House Polska.

Decyzja o tym czy refinansować kredyt wciąż należy do każdego z nas, ale może warto zastanowić się dwa razy i przeanalizować opłacalność takiej operacji – najlepiej z pomocą specjalisty.

Źródło: CREDIT HOUSE POLSKA
Publikuj: Facebook Wykop Twitter
RSS - Wiadomości MyBank.pl Nasze kanały RSS

Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze

Kredyt bez zdolności kredytowej – czy to możliwe?

Kredyt bez zdolności kredytowej – czy to możliwe?

2025-03-11 Poradnik kredytobiorcy
Uzyskanie kredytu bankowego wymaga spełnienia określonych warunków, a jednym z kluczowych czynników decydujących o przyznaniu finansowania jest zdolność kredytowa. Co jednak w sytuacji, gdy jej brakuje? Czy możliwe jest uzyskanie kredytu bez zdolności kredytowej? Choć banki podchodzą do tego tematu rygorystycznie, istnieją sposoby na zdobycie potrzebnych środków, nawet w przypadku niskiej zdolności kredytowej. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie i wybór właściwego rozwiązania finansowego.
Czy można dostać kredyt hipoteczny w euro?

Czy można dostać kredyt hipoteczny w euro?

2025-03-06 Poradnik kredytobiorcy
Kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich cieszyły się kiedyś ogromną popularnością. Były uważane za tańsze, stabilne i bezpieczne. Wszystko się skończyło, gdy stopy procentowe w Szwajcarii poszły do góry i kurs franka wzrósł nawet kilkukrotnie. Kredyty walutowe przestały być popularne, ale w niektórych przypadkach wciąż są udzielane.
Zarządzanie finansami w JDG: jak usprawnić procesy?

Zarządzanie finansami w JDG: jak usprawnić procesy?

2025-02-28 Poradnik przedsiębiorcy
Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej to codzienna dawka emocji i wyzwań. Czy masz czasami wrażenie, że jesteś księgowym, doradcą i właścicielem firmy w jednej osobie i trudno zapanować Ci nad całym procesem? Z pomocą przychodzą różne instytucje. W artykule przyjrzymy się, co do zaoferowania przedsiębiorcom ma Bank Pekao S.A.
Faktoring a kredyt obrotowy – czym się różnią i co bardziej się opłaca?

Faktoring a kredyt obrotowy – czym się różnią i co bardziej się opłaca?

2025-02-20 Poradnik przedsiębiorcy
Płynność finansowa to jeden z ważniejszych elementów sprawnego funkcjonowania każdej firmy. Przedsiębiorcy często muszą wybierać między różnymi formami finansowania, aby zapewnić stabilność operacyjną. Dwa najczęściej stosowane rozwiązania to kredyt obrotowy i faktoring. Choć oba służą do poprawy przepływów pieniężnych, działają na zupełnie innych zasadach. Które z nich jest lepsze i co się bardziej opłaca?
Nie przegap! Nowi klienci BNP Paribas mogą dostać 660 zł premii – sprawdź szczegóły!

Nie przegap! Nowi klienci BNP Paribas mogą dostać 660 zł premii – sprawdź szczegóły!

2025-02-09 Poradnik MyBank.pl
Czy marzysz o banku, który nie tylko ułatwi Ci codzienne transakcje, ale także nagrodzi Cię za podjęcie decyzji o otwarciu konta? Mamy dla Ciebie wyjątkową propozycję – nową ofertę bankową z atrakcyjną promocją „Zakochaj się w okazji”, dedykowaną wyłącznie nowym klientom BNP Paribas Bank Polska S.A.!
Twoje konto osobiste w niebezpieczeństwie – Sprawdź jak chronić swoje dane!

Twoje konto osobiste w niebezpieczeństwie – Sprawdź jak chronić swoje dane!

2025-02-09 Poradnik MyBank.pl
W dzisiejszych czasach nasze życie w dużej mierze odbywa się w przestrzeni cyfrowej. Każdy z nas korzysta z Internetu do codziennej komunikacji, zarządzania informacjami oraz prowadzenia działalności osobistej. W tym dynamicznie zmieniającym się świecie niezwykle istotne jest, abyśmy zadbali o bezpieczeństwo naszych danych. W poniższym artykule skupimy się na dwóch kluczowych zagadnieniach, które wymagają szczególnej uwagi – ochronie kont osobistych oraz zabezpieczeniu rachunku bankowego.
Pożyczka dla jednoosobowej działalności gospodarczej – jak uzyskać finansowanie dla swojej firmy

Pożyczka dla jednoosobowej działalności gospodarczej – jak uzyskać finansowanie dla swojej firmy

2025-01-30 Materiał zewnętrzny
Właściciele jednoosobowych działalności gospodarczych (JDG) często stają przed wyzwaniem pozyskania dodatkowych środków na rozwój firmy. Niezależnie od tego, czy chodzi o zakup nowego sprzętu, zwiększenie płynności finansowej, czy pokrycie bieżących wydatków, pożyczka dla jednoosobowej działalności może okazać się rozwiązaniem. W poniższym artykule przybliżymy, jakie opcje finansowania są dostępne dla właścicieli JDG, jak zwiększyć szansę na kredyt oraz jakie dokumenty są wymagane przy ubieganiu się o pożyczki i kredyty gotówkowe.
Czy Vivigo to dawny Vivus?

Czy Vivigo to dawny Vivus?

2025-01-27 Artykuł sponsorowany
Tak, Vivus zmienił nazwę na Vivigo. Jednak procedura rejestracji, logowania i wnioskowania o pożyczki pozostaje bez zmian. To ważna informacja dla obecnych i nowych klientów.
Tego możesz nie wiedzieć o kredycie gotówkowym – a zdecydowanie warto

Tego możesz nie wiedzieć o kredycie gotówkowym – a zdecydowanie warto

2025-01-22 Materiał zewnętrzny
Tylko w pierwszym półroczu 2023 roku Polacy zaciągnęli kredyty gotówkowe o wartości ponad 35 miliardów złotych. To pokazuje, jak dużym zainteresowaniem cieszą się tego typu produkty bankowe. Jeśli też planujesz w najbliższym czasie po nie sięgnąć, poznaj bliżej ich specyfikę, aby nic Cię nie zaskoczyło.
NBP i Stopy Procentowe: Wpływ na Twoje Finanse

NBP i Stopy Procentowe: Wpływ na Twoje Finanse

2025-01-09 Poradnik kredytobiorcy
Stopy procentowe odgrywają fundamentalną rolę w kształtowaniu gospodarki każdego kraju, a Polska nie jest tu wyjątkiem. Są one nie tylko narzędziem polityki monetarnej Narodowego Banku Polskiego (NBP), ale także istotnym wskaźnikiem dla przedsiębiorców, konsumentów oraz inwestorów. W obliczu dynamicznych zmian na rynkach globalnych, inflacji oraz wyzwań gospodarczych, analiza stóp procentowych staje się niezbędna do zrozumienia bieżącej sytuacji ekonomicznej Polski oraz przewidywania jej przyszłości.