Kredyt walutowy to zobowiązanie, które jest udzielane w innej walucie niż złoty. W przypadku kredytów hipotecznych można się jeszcze spotkać z kredytami udzielanymi we frankach szwajcarskich, dolarach i euro. Są też banki, które teoretycznie mogą również udzielić kredytu w koronach norweskich i szwedzkich. W praktyce nie korzysta się z tego typu rozwiązań.

Na czym polega kredyt walutowy?

Kredyty walutowe można podzielić na dwa warianty:

• kredyt indeksowany: kwota kredytu na umowie podana jest w złotówkach. Kredyt jest przeliczany na walutę w chwili wypłaty całości lub jego transzy po kursie z dnia uruchomienia. W takim przypadku kredytobiorca otrzymuje dokładne taką kwotę kredytu, o jaką zawnioskował. Kredyt jest spłacany w danej walucie obcej, mimo że wypłata środków na konto sprzedającego lub na konto kredytobiorcy (np. w przypadku kredytu na budowę domu) jest realizowana w złotych.

• kredyt denominowany: kwota kredytu na umowie kredytowej wyrażona jest w walucie obcej. Przeliczenie jest realizowane w dniu zawarcia umowy kredytowej. Kredytobiorca zobowiązany jest do spłaty kapitału w walucie obcej w wysokości podanej w umowie. Kredyt taki jest ponownie przeliczany na złote w chwili uruchomienia kredytu. Wypłata środków jest realizowana po kursie z danego dnia. W przypadku zmiany kursu waluty od dnia zawarcia umowy do chwili wypłaty kredytu może się zdarzyć, że kredytobiorca otrzyma mniej środków, niż wnioskował. Ewentualna nadwyżka w przypadku korzystnej dla kredytobiorcy zmiany kursów najczęściej jest zaliczana na poczet spłaty kapitału.

Ryzyko w przypadku kredytów walutowych

W przypadku każdego kredytu o zmiennym oprocentowaniu istnieje ryzyko wynikające ze zmiany poziomu stóp procentowych. Podwyżka stóp powoduje, że rośnie miesięczna rata oraz całkowity koszt odsetkowy.

W przypadku kredytów walutowych większym zagrożeniem jest ryzyko wynikające ze zmiany kursu danej waluty. Jeśli kredyt w kwocie 500 tys. złotych został uruchomiony po kursie euro na poziomie 3,5 zł, to saldo kredytu wyrażone w walucie obcej wyniosło 142,8 tys. euro. Po wzroście kursu do poziomu 4,5 zł to samo saldo (bez uwzględnienia zrealizowanych w międzyczasie spłat kapitału) urosło do 643 tys. złotych.

Chęć przeciwdziałania problemom, jakie spotykały kredytobiorców po znacznym wzroście kursu waluty obcej, spowodowało zmiany w rekomendacjach wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Zgodnie ze zaktualizowaną Rekomendacją S od 1 stycznia 2009 roku banki muszą udzielać rzetelnej informacji o spreadzie walutowym (różnicy wynikającej z kursu kupna i sprzedaży waluty obcej) oraz ryzyku walutowym, jakie wiąże się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego w walucie obcej.

Banki zostały również zobligowane do umożliwienia klientom spłaty kredytu bezpośrednio w walucie obcej.

Kredyty walutowe jedynie dla osób zarabiających w danej walucie

Po aktualizacji Rekomendacji S z 2013 roku dostęp do kredytów walutowych, w tym w euro został znacznie ograniczony. KNF nakazał, aby banki udzielały kredytów jedynie w walucie, w jakiej kredytobiorca osiąga dochód. Oznacza to, że kredyty w euro są obecnie dostępne jedynie dla wąskiego grona kredytobiorców, którzy zarabiają w tej walucie. Zasada ta obowiązuje również w przypadku innych walut, co doprowadziło do sytuacji, w której kredyty hipoteczne w walutach obcych stanowią mniej niż 1 proc. wszystkich nowych kredytów mieszkaniowych.

Według raportu AMRON SARFiN w IV kwartale 2024 roku w polskiej walucie zostało uruchomionych 99,11 proc. wszystkich kredytów hipotecznych. 0,84 proc. kredytów stanowiły zobowiązania w euro, a pozostałe 0,05 proc. stanowiły kredyt we frankach szwajcarskich i innych walutach. W skali całego roku kredyty udzielone w euro miały udział na poziomie 0,76 proc. wszystkich kredytów hipotecznych.

Banki mogą również stosować zaostrzone kryteria udzielania kredytów walutowych w porównaniu do tych, które obowiązują kredytobiorców wnioskujących o kredyt w złotych. Zdolność kredytowa może być liczona bardziej rygorystycznie, co oznacza, że kredytobiorca zarabiający w innej walucie musi wykazać zdecydowanie większy dochód, wnioskując o daną kwotę kredytu.

W celu minimalizacji ryzyka związanego ze wzrostem salda zobowiązania w relacji do wartości zabezpieczenia bank może również wymagać wniesienie większego wkładu własnego. W przypadku kredytu w złotych standardowo jest to 20 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu lub 10 proc. wartości w przypadku skorzystania przez kredytobiorcę z dodatkowego ubezpieczenie. Warto wiedzieć w jaki sposób banki oceniają wartość nieruchomości. Oceny musi dokonać rzeczoznawca majątkowy. Więcej na temat wyceny nieruchomości dowiesz się w tym artykule.

W przypadku kredytów walutowych bank może wymagać, aby kredytobiorca wniósł środki własne w wysokości co najmniej 30 proc. wartości nieruchomości. W takim przypadku LTV (kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia) nie przekracza 70 proc

Ograniczona oferta banków

Osoba zarabiająca w euro, jeśli nie chce przystąpić do kredytu z inną osobą, która może wykazać odpowiedni poziom dochodów w złotych, może mieć problem z uzyskaniem korzystnego kredytu. Zgodnie z rekomendacją KNF może ona otrzymać kredyt jedynie w euro, jednak oferta banków jest bardzo ograniczona.

Zaledwie kilka banków deklaruje obecnie, że jest skłonna udzielić kredytów hipotecznych w euro, pod warunkiem spełnienia przez kredytobiorcę określonych warunków. Bankami, które deklarują możliwość uruchomienia kredytu w euro, są obecnie jedynie Alior Bank oraz Bank Pekao. Kredytobiorcy nie mają więc możliwości dobrania oferty do swoich potrzeb i możliwości finansowych jak w przypadku kredytów w złotych.

W przypadku kredytów w euro nie można też skorzystać z programów dla kredytobiorców, takich jak Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Jeśli zostanie uruchomiony nowy program wsparcia dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie, to kredyt również nie będzie dostępny w walutach obcych.