Sami stając się deweloperem, nie pracujemy już na marże deweloperskie, pozbywamy się pośredników, uzyskujemy także gwarancję, że dom będzie dokładnie taki, jakim chcemy go widzieć i zbudowany wedle naszych własnych upodobań co do użytej technologii, materiałów i innych istotnych spraw, jak usytuowanie domu na działce, etc. Można mieć wpływ na wszystko, co domu dotyczy, a w dodatku sprawa jest znacznie tańsza.

Oferta deweloperów

Dobrą okazją, żeby przyjrzeć się ofercie deweloperów, był dla mieszkańców stolicy ostatni weekend (1-2 września), kiedy odbyły się podwójne targi mieszkań i domów (na Torwarze i w Expo). Poniżej przedstawiamy w tabeli ofertę handlową. Czytelników, których nie interesuje region warszawski przepraszamy, ale zarazem zapewniamy, że większość obserwacji (choć nie cen) jest obowiązująca
w każdym regionie kraju.

To co rzuca się w oczy, to bogactwo oferty domów, bliźniaków i segmentów. Na podobnych targach przed rokiem zbliżonych ofert było znacznie mniej. Druga sprawa to ceny. O ile przed rokiem w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy (Piaseczno, Magdalenka) można było kupić dom w granicach 500-600 tys. PLN, a cena metra kwadratowego przekraczała 4 tys. PLN tylko w przypadku dużych działek przy domach, to teraz w miejscowościach podwarszawskich za dom trzeba zapłacić 0,8-1,2 mln PLN, a dopiero 30-40 kilometrów od centrum ceny spadają w okolice 500-600 tys. PLN. Cena za metr poniżej 4 tys. PLN to rzadkość. Trzecia sprawa, to znaczne zmniejszenie powierzchni działek przy domach, które zwykle mieszczą się między 300-500 mkw. Żądania cenowe za większe działki wydają się wręcz absurdalne (np. dodatkowe 500 mkw. przy domu na Białołęce to wydatek rzędu 381 tys. PLN).

Sprawy we własnych rękach

Jest oczywiście sporo argumentów przemawiających za wzrostem cen domów na przestrzeni ostatniego roku. Podrożały działki, materiały i praca. To wszystko prawda. Mimo to, marże deweloperów – zwłaszcza dla domów budowanych w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy – wydają się drakońsko zawyżone.

Na targach jedna z firm budowlanych deklarowała, że jest w stanie zbudować dom w technologii tradycyjnej i w stanie deweloperskim w cenie 1700 PLN za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Cena wydała się tak nieprawdopodobnie niska, że postanowiliśmy przyjrzeć się bliżej jej ofercie. Okazuje się, że wspomniana firma tnie koszty pracy zatrudniając robotników z Bułgarii, płacąc im nie stawki godzinowe, lecz za wykonanie „dzieła”. Firma buduje też ok. 300 domów rocznie, co ułatwia jej negocjacje cenowe z producentami materiałów, choć tego roku ten argument można włożyć raczej między bajki – negocjacje cenowe z producentami kończyły się niepowodzeniem, ponieważ nie brakowało chętnych do kupna materiałów po zawyżonych cenach. Mimo to, cena przedstawiona przez tę firmę jest gwarantowana i dotyczy – obok prac budowlanych, także instalacji (choć bez pieca), cegły ceramicznej i dachówki ceramicznej, która jest przecież jednym z droższych materiałów wykończeniowych.

Na targach obecna była także firma niemiecka stawiająca domy w technologii szkieletowej i deklarowana przez nią cena wynosi 2500-3500 PLN za metr kwadratowy (przed rokiem było to 1,5-2,5 tys. PLN). Kolejna rzecz – na targach brakowało firm wykonawczych i to raczej nie przez przypadek. Mało kto w branży szuka kolejnych zamówień.

Budując dom samodzielnie, zakup materiałów i opłacenie ekip budowlanych powinno zamknąć się w kwocie 800-1,2 PLN za metr użytkowy domu w stanie surowym i kolejny tysiąc PLN za doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego (instalacje, tynki, wylewki, docieplenia, piec, okna). Dawałoby to cenę w granicach 2-2,2 tys. PLN za metr kwadratowy przy wykorzystaniu tradycyjnych i drogich materiałów jak cegła i dachówka ceramiczna (m.in. ta wiedza kazała z taką ostrożnością podejść do możliwości zbudowania domu w cenie 1700 PLN za metr, ale decydujące znaczenie mogą mieć koszty pracy, które obecnie stanowią 30-40 proc. proc. kosztu inwestycji budowlanej).

Przyjmując nawet cenę na poziomie 2,5 tys. PLN za metr, dom można wybudować metodą gospodarczą czy przy pomocy firmy budowlanej za 250-450 tys. PLN (powierzchnia od 100 do 180 mkw.). Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, które w pobliżu Warszawy mogą sięgać od 200 do nawet 500 tys. PLN (ta górna wartość jest zarezerwowana dla bardzo atrakcyjnych placów) za 1000 mkw. Na podstawie nawet wstępnych wyliczeń można stwierdzić, że marże deweloperów budujących domy sięgają 30 do 50 proc. Przy czym, przy skali inwestycji, oznacza to, że dom z deweloperem może kosztować nawet 200-300 tys. PLN więcej niż budowany samodzielnie. Dla wielu inwestorów to wystarczająco dużo, by wziąć sprawy w swoje ręce. Tylko w I półroczu inwestorzy w Polsce odebrali pozwolenia na używanie 30 tys. wybudowanych przez siebie domów. To prawie połowa wszystkich wybudowanych mieszkań i domów w Polsce w tym czasie.

Źródło: Emil Szweda, Open Finance