Rynek pracy wspiera rynek nieruchomości

Rynek pracy wspiera rynek nieruchomości
Data dodania: 2007-08-27 (15:04) Komentarz Open Finance

Wobec wyraźnie wyższych niż przed rokiem cen na rynku nieruchomości, klienci banków nie mieli wyjścia i zmuszeni zostali do zaciągnięcia wyższych kredytów. Ale co ważniejsze – nie wzrosły nie tylko kwoty, lecz także liczba klientów banków.

Banki, których akcje notowane są na warszawskiej giełdzie, w raportach za II kwartał pochwaliły się świetnymi wynikami finansowymi, które w dużej mierze są pochodną doskonałej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Z raportów ośmiu największych banków, które podały szczegółowe wyniki dotyczące tego segmentu działalności, wynika że w I półroczu średnio sprzedały one kredyty o wartości o 83 proc. wyższej niż przed rokiem. Oczywiście to tylko średnia dla kilku banków, należących zresztą do śmietanki sektora (inne banki wcale nie muszą mieć aż tak dobrych wyników), ale trzeba przyznać, że ta dynamika jest imponująca. I zarazem potwierdza ożywienie w branży nieruchomości.

Pożyczamy więcej

Wzrost wielkości udzielonych kredytów hipotecznych wynika z dwóch przyczyn. Większe są kwoty udzielanych kredytów (z tego zestawienia - średnio o 52 proc.). Wzrosła także liczba kredytów (z zestawienia – średnio o 20 proc.), a więc także i liczba klientów banków, którzy kredyty zaciągają. Obydwie dane w pełni potwierdzają zjawiska obserwowane na rynku nieruchomości, na którym wzrosły ceny (co wymusza wyższe kwoty kredytów), a które są akceptowane przez kupujących – o czym świadczy wzrost liczby zaciąganych kredytów.

Aby w pełni docenić fakt rosnącej liczby akceptowanych wniosków kredytowych, można odnieść sytuację z rynku nieruchomości do rynku akcji. Wzrost cen, któremu nie towarzyszą zwiększone obroty uważa się za mało wiarygodny i traktowany jest jako zapowiedź spadku cen (nie akceptowanych przez większość rynku). Zwiększony wolumen transakcji oznacza akceptację cen i sygnalizuje tym samym zdrową kondycję rynku.

Ta zdrowa sytuacja jest z kolei pochodną doskonałej sytuacji na rynku pracy. Obserwowany wzrost wynagrodzeń w połączeniu ze spadającą stopą bezrobocia, to obecnie pożywka rynku nieruchomości i hipotecznego.

Popyt się utrzyma…

Można być spokojnym o utrzymanie tendencji na rynku pracy, co oznaczać będzie osiągnięcie zwiększonej zdolności kredytowej dla wielu gospodarstw domowych. Prawdopodobnie oznaczać to będzie utrzymanie wysokiego popytu na rynku nieruchomości, lecz niekoniecznie dalszy dynamiczny wzrost średnich cen mieszkań. Już obecnie obserwujemy bardzo pożądaną stabilizację cen w największych miastach Polski, a sygnalizowane przez GUS zwiększenie podaży mieszkań w kolejnych miesiącach, może przyczynić się do zaspokojenia popytu bez wyraźnego wpływu na ceny.

Obecnie na rynku nieruchomości dokonywanych jest ok. 300 tys. transakcji rocznie wspomaganych kredytem (dane ZBP, z których szacunkowo wyłączono kredyty na remonty). Wobec podaży nowych mieszkań na poziomie 115 tys. rocznie (za 2006 r.) można przyjąć, że co trzeci kredyt dotyczy obecnie inwestycji na rynku pierwotnym. Według GUS w I kwartale liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła o 85 proc. (przy czym w budownictwie indywidualnym dynamika wynosi 115 proc., a w pozostałych 64 proc.), a liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 47 proc. Są to liczby, które dają duże nadzieje, na wzrost podaży nieruchomości w nadchodzących miesiącach i przemawiające wobec tego za zatrzymaniem wzrostu cen. Nie mniej należy zauważyć, że popyt nadal przewyższać będzie podaż z rynku pierwotnego, w którą wliczono przecież budownictwo indywidualne (około połowy budowanych mieszkań i domów). Utrzymanie popytu na obecnym poziomie lub nawet jego wzrost, prowadzić będzie zatem do wzrostu cen nieruchomości, o ile nie zaistnieją nowe okoliczności.

… ale nie wzrośnie zbyt mocno

Te nowe okoliczności, to przyspieszenie wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Już obecnie oprocentowanie kredytu złotowego sięga 5,95 proc. wobec 5,20 proc. jeszcze zimą tego roku. Jeśli prawdziwe okażą się szacunki najbardziej pesymistycznie nastawionych ekonomistów, w ciągu kolejnych dwunastu miesięcy oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie do 7 proc. Nawet 10-proc. wzrost płac netto w tej sytuacji nie zrekompensuje wzrostu oprocentowania kredytów. Zdolność kredytowa wielu rodzin spadnie przy takim scenariuszu.

Dla przykładu rodzina o dochodach 5 tys. PLN netto spłacająca kredyt w wysokości 400 tys. PLN, obecnie przeznacza na jego obsługę 47,7 proc. swoich dochodów. Jeśli oprocentowanie kredytu faktycznie wzrośnie do 7 proc., a dochody rodziny wzrosną do 5,5 tys. PLN netto, to koszt spłaty rat kredytowych i tak pochłonie 48,4 proc. jej dochodów. Kwota pozostała w kieszeni wzrośnie o 8,4 proc., a więc wystarczająco by utrzymać stopę życiową, mimo oczekiwanego wzrostu inflacji.

To oczywiście hipotetyczny przykład, jednak może być całkiem realny w odniesieniu do rodzin o przeciętnych dochodach. Im mniejsze są obecne dochody, tym większy ich wzrost będzie potrzebny do zrekompensowania wyższego oprocentowania kredytów. Szczęśliwie, w górę idą właśnie zarobki osób do tej pory zarabiających relatywnie najmniej (wyjąwszy sferę budżetową, gdzie pensje w niewielkim stopniu regulowane są przez rynek).

Podsumowanie

Prognozowany wzrost podaży mieszkań idzie w parze ze wzrostem popytu, który może jednak napotkać problemy przy dalszym wzroście stóp procentowych. Całość składa się na obraz rynku mieszkaniowego, na którym średnie ceny stabilizują się lub rosną w umiarkowanym tempie (na poziomie inflacji lub niewiele szybciej). Wzrost stóp procentowych przy jednoczesnym zatrzymaniu wzrostu cen mieszkań, może skłonić inwestorów do wycofania się z inwestycji na rynku mieszkaniowym, co chwilowo zwiększyłoby podaż i być może doprowadziło do spadku średnich cen.

Ceny mieszkań mogą zacząć spadać, jeśli stopy procentowe wzrosną mocniej niż założono, albo wzrost płac nie będzie tak dynamiczny jak do tej pory (mamy tu jednak pewne wsparcie w postaci obniżenia składki rentowej od stycznia 2008 r.). Ceny mogą także znacząco wzrosnąć, jeśli stopy procentowe nie będą rosły tak szybko jak założono, pensje wzrosną nawet silniej niż zakładane 10 proc., a część deweloperów zrezygnuje ze swoich planów w obliczu rosnących kosztów pracy i materiałów budowlanych.

Źródło: Emil Szweda, Open Finance
Open Finance
Komentarz dostarczyła firma:
Open Finance
Publikuj: Facebook Wykop Twitter
RSS - Wiadomości MyBank.pl Nasze kanały RSS

Rynek kapitałowy - Najnowsze wiadomości i komentarze

Putin straszy inwestorów

Putin straszy inwestorów

2022-01-25 Komentarz XTB
Świetne nastroje z początku roku nie trwały długo. Nagle okazuje się, że litania problemów trapiących inwestorów jest długa, a wśród nich na wysokiej pozycji jest potencjalna rosyjska agresja wobec Ukrainy. Czy za konflikt na Ukrainie zapłacimy wszyscy? Walka o wpływy trwa już niemal dekadę: Warto przypomnieć, że konflikt wokół Ukrainy trwa już 8 lat, a rozpoczęły go demokratyczne przemiany w tym kraju po obaleniu prezydenta Wiktora Janukowycza.
Najlepszy styczeń w historii deweloperów

Najlepszy styczeń w historii deweloperów

2021-02-19 Analizy HRE Investments
Deweloperzy nadrabiają zaległości z ubiegłego roku. Do tego mamy spory popyt na nowe mieszkania. W efekcie styczeń pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji był najbardziej pracowitym początkiem roku w historii polskiej deweloperki.
Paradoks epidemii – ceny mieszkań rosną, a miały spadać

Paradoks epidemii – ceny mieszkań rosną, a miały spadać

2020-12-10 Analizy HRE Investments
W 45 krajach na 55 przebadanych ceny nieruchomości w ciągu ostatniego roku wzrosły – wynika z danych zebranych przez portal Global Property Guide. Ceny nie tylko rosną, ale rosną coraz szybciej pokonując inflację. Jeszcze kilka miesięcy temu twierdzenie, że pandemia nie zachwieje fundamentami rynku mieszkaniowego było uznawane za herezję.
Polska wdraża technologię 5G

Polska wdraża technologię 5G

2020-02-17 Informacje rynkowe
Pamiętasz, kiedy pojawiło się 3G? To było tak, jakby nasze smartfony dostały drugie życie. Nagle mieliśmy dostęp do szybkich danych i mogliśmy zacząć wysyłać zdjęcia i filmy do naszych przyjaciół oraz wysadzać platformy mediów społecznościowych. Wiele lat później to samo stało się z 4G, dając nam prędkości nawet 10-krotnie szybszą Cóż, zapnijcie pasy bezpieczeństwa, bo nadchodzi 5G, a znaczna część akcji dzieje się tutaj, w Polsce, prowadzona przez trzech głównych graczy w rewolucji 5G.
6 tematów makroekonomicznych na 2020 rok

6 tematów makroekonomicznych na 2020 rok

2020-01-05 Analiza makroekonomiczna
Początek roku to dobry moment na omówienie najistotniejszych tematów makroekonomicznych na nadchodzący czas. Poniższa lista nie wyczerpuje wszystkich z nich, ale jest dobrym podsumowaniem tego, czego możemy spodziewać się w 2020 roku:
Skromny wzrost liczby funkcjonujących wiertni ropy w USA

Skromny wzrost liczby funkcjonujących wiertni ropy w USA

2018-10-01 Komentarz surowcowy DM BOŚ
Na rynku ropy naftowej wciąż wyraźną przewagę ma strona popytowa. Notowania amerykańskiej ropy WTI zakończyły wrzesień silnym wzrostowym akcentem, docierając do okolic 73,50 USD za baryłkę i poruszając się w tych okolicach także dzisiaj rano. Tymczasem cena europejskiej ropy Brent dotarła do okolic 83 USD za baryłkę, tym samym wzbijając się na najwyższy poziom od 2014 roku.
Miesiąc w gospodarce - listopad 2017

Miesiąc w gospodarce - listopad 2017

2017-11-30 Komentarz TMS Brokers
Inflacja wróciła do celu: Wstępny szacunek inflacji CPI za listopad należy traktować jako wysoce zaskakujący, bowiem ankietowani ekonomiści nie byli za bardzo przygotowani na uplasowanie się rocznej zmiany dynamiki cen konsumenta na tegorocznych maksimach (2,5 proc. r/r, konsensus: 2,3 proc.).
Miliarderzy, którzy zaczynali od zera

Miliarderzy, którzy zaczynali od zera

2017-09-04 Ciekawostki inwestycyjne
Najbogatsi ludzie świata. Skąd mają swoje potężne majątki? Jak dorobili się fortuny? Najłatwiej mieli dziedzice majątków wypracowanych przez poprzednie pokolenia. Jednak największe wrażenie robią ci, którzy spełnili swój amerykański sen i przeszli drogę od zera do miliardera. Przyjrzyjmy się sylwetkom kilku z nich.
Dywersyfikacja działalności - wady i zalety

Dywersyfikacja działalności - wady i zalety

2017-03-24 Inwestycje alternatywne
O tym, że dywersyfikacja w inwestycjach jest ważna, wiemy wszyscy. Każdy ekonomista i prawdopodobnie każdy laik chociaż odrobinę zainteresowany tematem pomnażania swoich pieniędzy wie, że trzymanie „wszystkich jajek w jednym koszyku” to zły pomysł.
Rekodowe poziomy na Wall Street

Rekodowe poziomy na Wall Street

2016-07-13 Komentarz ekonomiczny Patron FX
Na rynkach utrzymuje się optymizm i odrabianie strat z ubiegłego tygodnia. W przypadku giełdy na Wall Street, po rekordowo wysokim (najwyższym od 2015 r.) poniedziałkowym zamknięciu, wtorek przyniósł kontynuację wzrostów. Świetny dzień odnotowały również indeksy w Azji, gdzie między innymi japoński Nikkei225 zyskał prawie 2,5%.