Data dodania: 2021-07-13 (13:58)
Lipiec przyniósł nowe regulacje rynku hipotek. W efekcie banki chcą na zakup mieszkań pożyczać niższe kwoty. Różnica wielka nie jest, ale pomaga zadłużać się z większą dozą roztropności. Wszyscy przecież sugerują, że kiedyś w końcu kredyty zdrożeją. Prawie 725 tys. złotych – przeciętnie aż tyle na zakup mieszkania mogłyby pożyczyć banki trzyosobowej rodzinie – wynika z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wśród banków.
W naszej przykładowej rodzinie dwie osoby pracują i każda z nich przynosi do domu po średniej krajowej. To znaczy, że taka familia ma do dyspozycji co miesiąc ponad 8 tysięcy złotych netto.
Pożyczysz na dłużej, a bank i tak policzy na krócej
W naszym przykładzie zakładamy sytuację niemal idealną. Przyjmujemy, że rodzina ma niskie koszty utrzymania, w momencie składania wniosku kredytowego nie ma zadłużenia, a do tego ma wystarczająco pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny. Ponadto, w trosce o możliwość zaciągnięcia kredytu w przyszłości, w poprzednich latach familia korzystała z kart kredytowych czy pożyczek, które sumiennie spłaciła budując w ten sposób wiarygodność w oczach banków.
Bardzo ważne jest też to, że pytamy banki o to jaki kredyt zaproponowałyby osobom, które chcą zadłużyć się na 30 lat. Jest to kluczowe w kontekście nowych regulacji rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W myśl jej zapisów banki powinny przekonywać Polaków, aby zadłużali się na nie dłużej niż 25 lat. Nawiasem mówiąc przeciętnie właśnie na taki okres rodacy się zadłużają. A co jeśli ktoś będzie mimo wszystko chciał hipotekę na lat 30 czy 35? Wtedy banki mają obowiązek badać zdolność kredytową tak, jakbyśmy zaciągali kredyt na 25 lat. W praktyce oznacza to po prostu, że dostaniemy mniejszy kredyt niż przed wejściem w życie wspomnianych regulacji.
Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że szczególnie w bankach, które proponowały w poprzednich miesiącach wysokie kwoty, doszło do wyraźnej korekty. Patrząc jednak na ofertę przeciętnego banku nowe zapisy rekomendacji nie są wcale rewolucyjne i podobne w skutkach regulacje banki musiały zacząć implementować już wcześniej.
Zmiana ta wpisuje się bowiem w zjawisko, które obserwujemy już mniej więcej od początku roku. Wtedy nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania nawet ponad 750 tysięcy złotych. Z miesiąca na miesiąc kwota te jednak topniała. Pewnie też dlatego pełna implementacja nowych zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wraz z nastaniem lipca tak naprawdę niewiele zmieniła w sytuacji naszej familii. Bez wątpienia wpływ byłby wyższy gdybyśmy rozważali zadłużenie na 35 lat. Wtedy faktycznie jeśli w ramach badania zdolności kredytowej do 25 lat ograniczony zostałby okres kredytowania, to i możliwa do pożyczenia kwota mogłaby stopnieć nawet o 20-25%.
Kredyt ponad 100 razy wyższy niż zarobki
Oczywiście wiele zależy od tego w jakim banku zaciągalibyśmy dług. Oferty pomiędzy instytucjami potrafią się bowiem znacznie różnić – zarówno pod względem wymagań odnośnie wkładu własnego, jak i wysokości opłat wstępnych czy finalnego oprocentowania kredytu.
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 8024 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 12 lipca 2021 r.)
Spójrzmy więc jakie oferty przygotowały banki dla naszej przykładowej rodziny. Największy dług zaproponowały banki Pekao, Millennium, ING i BNP Paribas. W nich nasza przykładowa rodzina mogłaby pożyczyć około 770-780 tysięcy złotych na zakup mieszkania. W dwóch ostatnich instytucjach z tej grupy lipcowy wynik jest o kilkadziesiąt tysięcy niższy niż w czerwcu. Odwrotne zjawisko zauważyliśmy za to w Millenium, gdzie pomiędzy lipcem i czerwcem zdolność mocno wzrosła.
Najmniej rodzina mogłaby za to pożyczyć w PKO czy Citi. Wciąż jednak te instytucje też proponują całkiem solidną kwotę około 630-640 tys. złotych. Najtańszy kredyt zaproponował za to BOŚ, ale jest to oferta specjalna kierowana do osób, które chcą mieć energooszczędną nieruchomość.
Pensje mogą rosnąć szybciej niż raty
Przedstawione kwoty pokazują maksymalną zdolność kredytową zadeklarowaną przez banki. To znaczy, że jest to maksymalna kwota, na jaką w instytucjach tych nasza przykładowa rodzina mogłaby się zadłużyć. Oczywiście wszyscy powinni podchodzić do zadłużania w sposób roztropny. Bankom wstrzemięźliwość narzuca regulator, a Polakom wspomnianą wstrzemięźliwość powinien narzucać zdrowy rozsądek.
Wszystko ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych. Gdy te pójdą w górę, to i raty złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosną. Z dzisiejszych notowań kontraktów terminowych wynika, że na taki ruch przyjdzie nam poczekać nie dłużej niż rok. Przy tym rynek spodziewa się podwyżki raczej symbolicznej, która może podnieść ratę o zaledwie kilka – kilkanaście złotych w przeliczeniu na każde 100 tysięcy pożyczonego kapitału. W dłuższej pespektywie dzisiejsze prognozy sugerują, na przykład że raty w ciągu 3 lat wzrosną o 15-20%.
Podwyżka spora, ale powinna być do udźwignięcia – szczególnie jeśli uwzględnimy najnowsze prognozy banku centralnego. Sugerują one, że w podobnej perspektywie czasowej przeciętne wynagrodzenie w Polsce może wzrosnąć o 26%. Mówimy tu o tym o ile powinniśmy więcej zarabiać na koniec 2023 roku względem sytuacji z 2020 roku. I choć te przewidywania mogą być dla wielu osób krzepiące, to roztropnie byłoby tak zarządzać domowym budżetem, aby być gotowym też na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Pożyczysz na dłużej, a bank i tak policzy na krócej
W naszym przykładzie zakładamy sytuację niemal idealną. Przyjmujemy, że rodzina ma niskie koszty utrzymania, w momencie składania wniosku kredytowego nie ma zadłużenia, a do tego ma wystarczająco pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny. Ponadto, w trosce o możliwość zaciągnięcia kredytu w przyszłości, w poprzednich latach familia korzystała z kart kredytowych czy pożyczek, które sumiennie spłaciła budując w ten sposób wiarygodność w oczach banków.
Bardzo ważne jest też to, że pytamy banki o to jaki kredyt zaproponowałyby osobom, które chcą zadłużyć się na 30 lat. Jest to kluczowe w kontekście nowych regulacji rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W myśl jej zapisów banki powinny przekonywać Polaków, aby zadłużali się na nie dłużej niż 25 lat. Nawiasem mówiąc przeciętnie właśnie na taki okres rodacy się zadłużają. A co jeśli ktoś będzie mimo wszystko chciał hipotekę na lat 30 czy 35? Wtedy banki mają obowiązek badać zdolność kredytową tak, jakbyśmy zaciągali kredyt na 25 lat. W praktyce oznacza to po prostu, że dostaniemy mniejszy kredyt niż przed wejściem w życie wspomnianych regulacji.
Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że szczególnie w bankach, które proponowały w poprzednich miesiącach wysokie kwoty, doszło do wyraźnej korekty. Patrząc jednak na ofertę przeciętnego banku nowe zapisy rekomendacji nie są wcale rewolucyjne i podobne w skutkach regulacje banki musiały zacząć implementować już wcześniej.
Zmiana ta wpisuje się bowiem w zjawisko, które obserwujemy już mniej więcej od początku roku. Wtedy nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania nawet ponad 750 tysięcy złotych. Z miesiąca na miesiąc kwota te jednak topniała. Pewnie też dlatego pełna implementacja nowych zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wraz z nastaniem lipca tak naprawdę niewiele zmieniła w sytuacji naszej familii. Bez wątpienia wpływ byłby wyższy gdybyśmy rozważali zadłużenie na 35 lat. Wtedy faktycznie jeśli w ramach badania zdolności kredytowej do 25 lat ograniczony zostałby okres kredytowania, to i możliwa do pożyczenia kwota mogłaby stopnieć nawet o 20-25%.
Kredyt ponad 100 razy wyższy niż zarobki
Oczywiście wiele zależy od tego w jakim banku zaciągalibyśmy dług. Oferty pomiędzy instytucjami potrafią się bowiem znacznie różnić – zarówno pod względem wymagań odnośnie wkładu własnego, jak i wysokości opłat wstępnych czy finalnego oprocentowania kredytu.
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 8024 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 12 lipca 2021 r.)
Spójrzmy więc jakie oferty przygotowały banki dla naszej przykładowej rodziny. Największy dług zaproponowały banki Pekao, Millennium, ING i BNP Paribas. W nich nasza przykładowa rodzina mogłaby pożyczyć około 770-780 tysięcy złotych na zakup mieszkania. W dwóch ostatnich instytucjach z tej grupy lipcowy wynik jest o kilkadziesiąt tysięcy niższy niż w czerwcu. Odwrotne zjawisko zauważyliśmy za to w Millenium, gdzie pomiędzy lipcem i czerwcem zdolność mocno wzrosła.
Najmniej rodzina mogłaby za to pożyczyć w PKO czy Citi. Wciąż jednak te instytucje też proponują całkiem solidną kwotę około 630-640 tys. złotych. Najtańszy kredyt zaproponował za to BOŚ, ale jest to oferta specjalna kierowana do osób, które chcą mieć energooszczędną nieruchomość.
Pensje mogą rosnąć szybciej niż raty
Przedstawione kwoty pokazują maksymalną zdolność kredytową zadeklarowaną przez banki. To znaczy, że jest to maksymalna kwota, na jaką w instytucjach tych nasza przykładowa rodzina mogłaby się zadłużyć. Oczywiście wszyscy powinni podchodzić do zadłużania w sposób roztropny. Bankom wstrzemięźliwość narzuca regulator, a Polakom wspomnianą wstrzemięźliwość powinien narzucać zdrowy rozsądek.
Wszystko ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych. Gdy te pójdą w górę, to i raty złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosną. Z dzisiejszych notowań kontraktów terminowych wynika, że na taki ruch przyjdzie nam poczekać nie dłużej niż rok. Przy tym rynek spodziewa się podwyżki raczej symbolicznej, która może podnieść ratę o zaledwie kilka – kilkanaście złotych w przeliczeniu na każde 100 tysięcy pożyczonego kapitału. W dłuższej pespektywie dzisiejsze prognozy sugerują, na przykład że raty w ciągu 3 lat wzrosną o 15-20%.
Podwyżka spora, ale powinna być do udźwignięcia – szczególnie jeśli uwzględnimy najnowsze prognozy banku centralnego. Sugerują one, że w podobnej perspektywie czasowej przeciętne wynagrodzenie w Polsce może wzrosnąć o 26%. Mówimy tu o tym o ile powinniśmy więcej zarabiać na koniec 2023 roku względem sytuacji z 2020 roku. I choć te przewidywania mogą być dla wielu osób krzepiące, to roztropnie byłoby tak zarządzać domowym budżetem, aby być gotowym też na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Publikuj:
Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze
Kredyt bez zdolności kredytowej – czy to możliwe?
2025-03-11 Poradnik kredytobiorcyUzyskanie kredytu bankowego wymaga spełnienia określonych warunków, a jednym z kluczowych czynników decydujących o przyznaniu finansowania jest zdolność kredytowa. Co jednak w sytuacji, gdy jej brakuje? Czy możliwe jest uzyskanie kredytu bez zdolności kredytowej? Choć banki podchodzą do tego tematu rygorystycznie, istnieją sposoby na zdobycie potrzebnych środków, nawet w przypadku niskiej zdolności kredytowej. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie i wybór właściwego rozwiązania finansowego.
Czy można dostać kredyt hipoteczny w euro?
2025-03-06 Poradnik kredytobiorcyKredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich cieszyły się kiedyś ogromną popularnością. Były uważane za tańsze, stabilne i bezpieczne. Wszystko się skończyło, gdy stopy procentowe w Szwajcarii poszły do góry i kurs franka wzrósł nawet kilkukrotnie. Kredyty walutowe przestały być popularne, ale w niektórych przypadkach wciąż są udzielane.
Zarządzanie finansami w JDG: jak usprawnić procesy?
2025-02-28 Poradnik przedsiębiorcyProwadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej to codzienna dawka emocji i wyzwań. Czy masz czasami wrażenie, że jesteś księgowym, doradcą i właścicielem firmy w jednej osobie i trudno zapanować Ci nad całym procesem? Z pomocą przychodzą różne instytucje. W artykule przyjrzymy się, co do zaoferowania przedsiębiorcom ma Bank Pekao S.A.
Faktoring a kredyt obrotowy – czym się różnią i co bardziej się opłaca?
2025-02-20 Poradnik przedsiębiorcyPłynność finansowa to jeden z ważniejszych elementów sprawnego funkcjonowania każdej firmy. Przedsiębiorcy często muszą wybierać między różnymi formami finansowania, aby zapewnić stabilność operacyjną. Dwa najczęściej stosowane rozwiązania to kredyt obrotowy i faktoring. Choć oba służą do poprawy przepływów pieniężnych, działają na zupełnie innych zasadach. Które z nich jest lepsze i co się bardziej opłaca?
Nie przegap! Nowi klienci BNP Paribas mogą dostać 660 zł premii – sprawdź szczegóły!
2025-02-09 Poradnik MyBank.plCzy marzysz o banku, który nie tylko ułatwi Ci codzienne transakcje, ale także nagrodzi Cię za podjęcie decyzji o otwarciu konta? Mamy dla Ciebie wyjątkową propozycję – nową ofertę bankową z atrakcyjną promocją „Zakochaj się w okazji”, dedykowaną wyłącznie nowym klientom BNP Paribas Bank Polska S.A.!
Twoje konto osobiste w niebezpieczeństwie – Sprawdź jak chronić swoje dane!
2025-02-09 Poradnik MyBank.plW dzisiejszych czasach nasze życie w dużej mierze odbywa się w przestrzeni cyfrowej. Każdy z nas korzysta z Internetu do codziennej komunikacji, zarządzania informacjami oraz prowadzenia działalności osobistej. W tym dynamicznie zmieniającym się świecie niezwykle istotne jest, abyśmy zadbali o bezpieczeństwo naszych danych. W poniższym artykule skupimy się na dwóch kluczowych zagadnieniach, które wymagają szczególnej uwagi – ochronie kont osobistych oraz zabezpieczeniu rachunku bankowego.
Pożyczka dla jednoosobowej działalności gospodarczej – jak uzyskać finansowanie dla swojej firmy
2025-01-30 Materiał zewnętrznyWłaściciele jednoosobowych działalności gospodarczych (JDG) często stają przed wyzwaniem pozyskania dodatkowych środków na rozwój firmy. Niezależnie od tego, czy chodzi o zakup nowego sprzętu, zwiększenie płynności finansowej, czy pokrycie bieżących wydatków, pożyczka dla jednoosobowej działalności może okazać się rozwiązaniem. W poniższym artykule przybliżymy, jakie opcje finansowania są dostępne dla właścicieli JDG, jak zwiększyć szansę na kredyt oraz jakie dokumenty są wymagane przy ubieganiu się o pożyczki i kredyty gotówkowe.
Czy Vivigo to dawny Vivus?
2025-01-27 Artykuł sponsorowanyTak, Vivus zmienił nazwę na Vivigo. Jednak procedura rejestracji, logowania i wnioskowania o pożyczki pozostaje bez zmian. To ważna informacja dla obecnych i nowych klientów.
Tego możesz nie wiedzieć o kredycie gotówkowym – a zdecydowanie warto
2025-01-22 Materiał zewnętrznyTylko w pierwszym półroczu 2023 roku Polacy zaciągnęli kredyty gotówkowe o wartości ponad 35 miliardów złotych. To pokazuje, jak dużym zainteresowaniem cieszą się tego typu produkty bankowe. Jeśli też planujesz w najbliższym czasie po nie sięgnąć, poznaj bliżej ich specyfikę, aby nic Cię nie zaskoczyło.
NBP i Stopy Procentowe: Wpływ na Twoje Finanse
2025-01-09 Poradnik kredytobiorcyStopy procentowe odgrywają fundamentalną rolę w kształtowaniu gospodarki każdego kraju, a Polska nie jest tu wyjątkiem. Są one nie tylko narzędziem polityki monetarnej Narodowego Banku Polskiego (NBP), ale także istotnym wskaźnikiem dla przedsiębiorców, konsumentów oraz inwestorów. W obliczu dynamicznych zmian na rynkach globalnych, inflacji oraz wyzwań gospodarczych, analiza stóp procentowych staje się niezbędna do zrozumienia bieżącej sytuacji ekonomicznej Polski oraz przewidywania jej przyszłości.