Data dodania: 2021-07-13 (13:58)
Lipiec przyniósł nowe regulacje rynku hipotek. W efekcie banki chcą na zakup mieszkań pożyczać niższe kwoty. Różnica wielka nie jest, ale pomaga zadłużać się z większą dozą roztropności. Wszyscy przecież sugerują, że kiedyś w końcu kredyty zdrożeją. Prawie 725 tys. złotych – przeciętnie aż tyle na zakup mieszkania mogłyby pożyczyć banki trzyosobowej rodzinie – wynika z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wśród banków.
W naszej przykładowej rodzinie dwie osoby pracują i każda z nich przynosi do domu po średniej krajowej. To znaczy, że taka familia ma do dyspozycji co miesiąc ponad 8 tysięcy złotych netto.
Pożyczysz na dłużej, a bank i tak policzy na krócej
W naszym przykładzie zakładamy sytuację niemal idealną. Przyjmujemy, że rodzina ma niskie koszty utrzymania, w momencie składania wniosku kredytowego nie ma zadłużenia, a do tego ma wystarczająco pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny. Ponadto, w trosce o możliwość zaciągnięcia kredytu w przyszłości, w poprzednich latach familia korzystała z kart kredytowych czy pożyczek, które sumiennie spłaciła budując w ten sposób wiarygodność w oczach banków.
Bardzo ważne jest też to, że pytamy banki o to jaki kredyt zaproponowałyby osobom, które chcą zadłużyć się na 30 lat. Jest to kluczowe w kontekście nowych regulacji rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W myśl jej zapisów banki powinny przekonywać Polaków, aby zadłużali się na nie dłużej niż 25 lat. Nawiasem mówiąc przeciętnie właśnie na taki okres rodacy się zadłużają. A co jeśli ktoś będzie mimo wszystko chciał hipotekę na lat 30 czy 35? Wtedy banki mają obowiązek badać zdolność kredytową tak, jakbyśmy zaciągali kredyt na 25 lat. W praktyce oznacza to po prostu, że dostaniemy mniejszy kredyt niż przed wejściem w życie wspomnianych regulacji.
Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że szczególnie w bankach, które proponowały w poprzednich miesiącach wysokie kwoty, doszło do wyraźnej korekty. Patrząc jednak na ofertę przeciętnego banku nowe zapisy rekomendacji nie są wcale rewolucyjne i podobne w skutkach regulacje banki musiały zacząć implementować już wcześniej.
Zmiana ta wpisuje się bowiem w zjawisko, które obserwujemy już mniej więcej od początku roku. Wtedy nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania nawet ponad 750 tysięcy złotych. Z miesiąca na miesiąc kwota te jednak topniała. Pewnie też dlatego pełna implementacja nowych zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wraz z nastaniem lipca tak naprawdę niewiele zmieniła w sytuacji naszej familii. Bez wątpienia wpływ byłby wyższy gdybyśmy rozważali zadłużenie na 35 lat. Wtedy faktycznie jeśli w ramach badania zdolności kredytowej do 25 lat ograniczony zostałby okres kredytowania, to i możliwa do pożyczenia kwota mogłaby stopnieć nawet o 20-25%.
Kredyt ponad 100 razy wyższy niż zarobki
Oczywiście wiele zależy od tego w jakim banku zaciągalibyśmy dług. Oferty pomiędzy instytucjami potrafią się bowiem znacznie różnić – zarówno pod względem wymagań odnośnie wkładu własnego, jak i wysokości opłat wstępnych czy finalnego oprocentowania kredytu.
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 8024 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 12 lipca 2021 r.)
Spójrzmy więc jakie oferty przygotowały banki dla naszej przykładowej rodziny. Największy dług zaproponowały banki Pekao, Millennium, ING i BNP Paribas. W nich nasza przykładowa rodzina mogłaby pożyczyć około 770-780 tysięcy złotych na zakup mieszkania. W dwóch ostatnich instytucjach z tej grupy lipcowy wynik jest o kilkadziesiąt tysięcy niższy niż w czerwcu. Odwrotne zjawisko zauważyliśmy za to w Millenium, gdzie pomiędzy lipcem i czerwcem zdolność mocno wzrosła.
Najmniej rodzina mogłaby za to pożyczyć w PKO czy Citi. Wciąż jednak te instytucje też proponują całkiem solidną kwotę około 630-640 tys. złotych. Najtańszy kredyt zaproponował za to BOŚ, ale jest to oferta specjalna kierowana do osób, które chcą mieć energooszczędną nieruchomość.
Pensje mogą rosnąć szybciej niż raty
Przedstawione kwoty pokazują maksymalną zdolność kredytową zadeklarowaną przez banki. To znaczy, że jest to maksymalna kwota, na jaką w instytucjach tych nasza przykładowa rodzina mogłaby się zadłużyć. Oczywiście wszyscy powinni podchodzić do zadłużania w sposób roztropny. Bankom wstrzemięźliwość narzuca regulator, a Polakom wspomnianą wstrzemięźliwość powinien narzucać zdrowy rozsądek.
Wszystko ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych. Gdy te pójdą w górę, to i raty złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosną. Z dzisiejszych notowań kontraktów terminowych wynika, że na taki ruch przyjdzie nam poczekać nie dłużej niż rok. Przy tym rynek spodziewa się podwyżki raczej symbolicznej, która może podnieść ratę o zaledwie kilka – kilkanaście złotych w przeliczeniu na każde 100 tysięcy pożyczonego kapitału. W dłuższej pespektywie dzisiejsze prognozy sugerują, na przykład że raty w ciągu 3 lat wzrosną o 15-20%.
Podwyżka spora, ale powinna być do udźwignięcia – szczególnie jeśli uwzględnimy najnowsze prognozy banku centralnego. Sugerują one, że w podobnej perspektywie czasowej przeciętne wynagrodzenie w Polsce może wzrosnąć o 26%. Mówimy tu o tym o ile powinniśmy więcej zarabiać na koniec 2023 roku względem sytuacji z 2020 roku. I choć te przewidywania mogą być dla wielu osób krzepiące, to roztropnie byłoby tak zarządzać domowym budżetem, aby być gotowym też na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Pożyczysz na dłużej, a bank i tak policzy na krócej
W naszym przykładzie zakładamy sytuację niemal idealną. Przyjmujemy, że rodzina ma niskie koszty utrzymania, w momencie składania wniosku kredytowego nie ma zadłużenia, a do tego ma wystarczająco pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny. Ponadto, w trosce o możliwość zaciągnięcia kredytu w przyszłości, w poprzednich latach familia korzystała z kart kredytowych czy pożyczek, które sumiennie spłaciła budując w ten sposób wiarygodność w oczach banków.
Bardzo ważne jest też to, że pytamy banki o to jaki kredyt zaproponowałyby osobom, które chcą zadłużyć się na 30 lat. Jest to kluczowe w kontekście nowych regulacji rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. W myśl jej zapisów banki powinny przekonywać Polaków, aby zadłużali się na nie dłużej niż 25 lat. Nawiasem mówiąc przeciętnie właśnie na taki okres rodacy się zadłużają. A co jeśli ktoś będzie mimo wszystko chciał hipotekę na lat 30 czy 35? Wtedy banki mają obowiązek badać zdolność kredytową tak, jakbyśmy zaciągali kredyt na 25 lat. W praktyce oznacza to po prostu, że dostaniemy mniejszy kredyt niż przed wejściem w życie wspomnianych regulacji.
Z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że szczególnie w bankach, które proponowały w poprzednich miesiącach wysokie kwoty, doszło do wyraźnej korekty. Patrząc jednak na ofertę przeciętnego banku nowe zapisy rekomendacji nie są wcale rewolucyjne i podobne w skutkach regulacje banki musiały zacząć implementować już wcześniej.
Zmiana ta wpisuje się bowiem w zjawisko, które obserwujemy już mniej więcej od początku roku. Wtedy nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania nawet ponad 750 tysięcy złotych. Z miesiąca na miesiąc kwota te jednak topniała. Pewnie też dlatego pełna implementacja nowych zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wraz z nastaniem lipca tak naprawdę niewiele zmieniła w sytuacji naszej familii. Bez wątpienia wpływ byłby wyższy gdybyśmy rozważali zadłużenie na 35 lat. Wtedy faktycznie jeśli w ramach badania zdolności kredytowej do 25 lat ograniczony zostałby okres kredytowania, to i możliwa do pożyczenia kwota mogłaby stopnieć nawet o 20-25%.
Kredyt ponad 100 razy wyższy niż zarobki
Oczywiście wiele zależy od tego w jakim banku zaciągalibyśmy dług. Oferty pomiędzy instytucjami potrafią się bowiem znacznie różnić – zarówno pod względem wymagań odnośnie wkładu własnego, jak i wysokości opłat wstępnych czy finalnego oprocentowania kredytu.
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 8024 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 12 lipca 2021 r.)
Spójrzmy więc jakie oferty przygotowały banki dla naszej przykładowej rodziny. Największy dług zaproponowały banki Pekao, Millennium, ING i BNP Paribas. W nich nasza przykładowa rodzina mogłaby pożyczyć około 770-780 tysięcy złotych na zakup mieszkania. W dwóch ostatnich instytucjach z tej grupy lipcowy wynik jest o kilkadziesiąt tysięcy niższy niż w czerwcu. Odwrotne zjawisko zauważyliśmy za to w Millenium, gdzie pomiędzy lipcem i czerwcem zdolność mocno wzrosła.
Najmniej rodzina mogłaby za to pożyczyć w PKO czy Citi. Wciąż jednak te instytucje też proponują całkiem solidną kwotę około 630-640 tys. złotych. Najtańszy kredyt zaproponował za to BOŚ, ale jest to oferta specjalna kierowana do osób, które chcą mieć energooszczędną nieruchomość.
Pensje mogą rosnąć szybciej niż raty
Przedstawione kwoty pokazują maksymalną zdolność kredytową zadeklarowaną przez banki. To znaczy, że jest to maksymalna kwota, na jaką w instytucjach tych nasza przykładowa rodzina mogłaby się zadłużyć. Oczywiście wszyscy powinni podchodzić do zadłużania w sposób roztropny. Bankom wstrzemięźliwość narzuca regulator, a Polakom wspomnianą wstrzemięźliwość powinien narzucać zdrowy rozsądek.
Wszystko ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych. Gdy te pójdą w górę, to i raty złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosną. Z dzisiejszych notowań kontraktów terminowych wynika, że na taki ruch przyjdzie nam poczekać nie dłużej niż rok. Przy tym rynek spodziewa się podwyżki raczej symbolicznej, która może podnieść ratę o zaledwie kilka – kilkanaście złotych w przeliczeniu na każde 100 tysięcy pożyczonego kapitału. W dłuższej pespektywie dzisiejsze prognozy sugerują, na przykład że raty w ciągu 3 lat wzrosną o 15-20%.
Podwyżka spora, ale powinna być do udźwignięcia – szczególnie jeśli uwzględnimy najnowsze prognozy banku centralnego. Sugerują one, że w podobnej perspektywie czasowej przeciętne wynagrodzenie w Polsce może wzrosnąć o 26%. Mówimy tu o tym o ile powinniśmy więcej zarabiać na koniec 2023 roku względem sytuacji z 2020 roku. I choć te przewidywania mogą być dla wielu osób krzepiące, to roztropnie byłoby tak zarządzać domowym budżetem, aby być gotowym też na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Publikuj:
Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze
Popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie w górę
2023-03-06 Analizy HRE InvestmentsJuż o 80% wzrósł popyt na kredyty mieszkaniowe w porównaniu do dołka z sierpnia 2022 roku – sugerują szacunki HRE Investments oparte o dane BIK. Jest to zasługa spadającego oprocentowania, nowych zaleceń wydanych przez KNF oraz zbliżających się programów rządowych. Luty przyniósł zaskakująco dobre dane na temat popytu na kredyty mieszkaniowe. W porównaniu ze styczniem liczba złożonych wniosków kredytowych wzrosła o ponad 43%.
Jak dobrze wybrać kredyt mieszkaniowy?
2023-03-02 Poradnik kredytobiorcyWybór odpowiedniego kredytu mieszkaniowego to ważna decyzja, której nie należy podejmować pochopnie. Może to mieć duży wpływ na twoją przyszłość finansową, dlatego ważne jest, aby zrozumieć wszystkie czynniki związane z wyborem pożyczki hipotecznej.
Oprocentowanie spadnie, jeśli RPP utrzyma kurs
2023-01-03 Analizy HRE INvestmentsJeśli w styczniu Rada Polityki Pieniężnej utrzyma stopy procentowe na niezmienionym poziomie, to coraz więcej kredytobiorców zobaczy obniżkę rat. Ruch będzie najpewniej niewielki, ale za to w bardzo oczekiwanym kierunku. Jeszcze w październiku czy listopadzie gracze rynkowi spodziewali się, że stopy procentowe w Polsce będą dalej rosły.
Konsolidacja kredytów – czy się opłaca?
2022-12-21 Poradnik kredytobiorcyJak działa konsolidacja kredytów? Spłacasz kilka rat kredytów i pożyczek zaciągniętych w różnych bankach? Zastanawiasz się, jak zredukować comiesięczne obciążenie budżetu, nie narażając się na opóźnienia w spłacie? Jednym z rozwiązań jest kredyt konsolidacyjny, który łączy co najmniej dwa zobowiązania finansowe w jedno. Jak działa konsolidacja kredytów? Sprawdź, czy kredyt konsolidacyjny opłaci się w Twoim przypadku.
Realne straty na lokatach najwyższe od ponad 26 lat
2022-11-03 Analizy HRE INvestmentsPonad 15% - aż tyle realnie stracili posiadacze rocznych lokat, którzy zanieśli swoje oszczędności do banku w październiku 2021 roku. Winna jest oczywiście inflacja, którą GUS wstępnie oszacował na 17,9%. Dla sporej części z nas wzrost cen jest znacznie bardziej dotkliwy. Wyższa inflacja oznacza, że ci z nas, którzy rok temu zanieśli do banku swoje pieniądze na roczną lokatę, realnie stracili ponad 15%.
Jak działają aplikacje pożyczkowe i czy pożyczka z aplikacji jest bezpieczna?
2022-02-11 Materiał partneraPożyczka z aplikacji to najszybszy sposób na dodatkową gotówkę, sprawdź sam - Szybka Gotówka podpowiada jak zasilić konto bankowe wprost ze smartfona!
Getin Bank oferuje aż 3% dla nowych Klientów na Koncie Oszczędnościowym
2021-12-01 Informacja prasowaGetin Bank zaproponował nowe warunki w ofertach „Bonus za aktywność” oraz „Nowe środki na Elastycznym Koncie Oszczędnościowym”. W przypadku pierwszej z nich, bank proponuje aż 3% w skali roku. W przypadku „Nowych środków na Elastycznym Koncie Oszczędnościowym” oprocentowanie w skali roku wynosi 1,7%. Nowe stawki obowiązują od 1 grudnia 2021 roku.
Na horyzoncie nie widać zysków z lokat
2021-07-13 Analizy HRE InvestmentsInflacja ma co prawda w przyszłym roku trochę zwolnić, ale wciąż posiadacze lokat nie mają co liczyć na realne zyski z depozytów. Po uwzględnieniu inflacji standardem będzie strata na poziomie 2-4% rocznie i to co najmniej do 2023 roku. Ktoś kto na początku 2016 roku założył przeciętną roczną lokatę, a potem odnawiał swój depozyt na kolejne roczne okresy przez 5 lat stracił 4,3% kapitału – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS i NBP.
Wielki powrót gotówki do mieszkaniówki
2021-07-07 Analizy HRE Investments5,9 miliardów – tyle warte są mieszkania, które Polacy kupili za gotówkę - wynika z szacunków NBP. To najwyższy wynik w historii. Dane te dotyczą tylko dokonań deweloperów, tylko pierwszego kwartału br. i tylko 7 miast. W aż 70% Polacy finansowali gotówką zakupy nowych mieszkań w największych miastach. Tak wynika z najnowszego podsumowania, które analitycy banku centralnego przygotowali za pierwsze 3 miesiące bieżącego roku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem - formalności, zaświadczenia
2021-07-03 Poradnik kredytobiorcy MyBank.plPodpisanie umowy kupna mieszkania oznacza, że właściciel tego mieszkania może dowolnie rozporządzać swoim majątkiem. Prawo własności mieszkania kupionego na kredyt jest nieco ograniczone przez wpis do księgi wieczystej, ustanawiającej hipotekę. Nie oznacza to bynajmniej, że mieszkania nabytego na kredyt nie można sprzedać. Przeczytaj poniższy artykuł i sprawdź, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem i jakich formalności należy dopełnić.