Data dodania: 2021-03-11 (13:12)
Zakup mieszkania jest prawie o połowę tańszy niż najem. Sytuacja, w której lokatorzy płacą więcej to nie tylko nasza specyfika, ale też standard w większości krajów europejskich. Z biegiem lat argumenty przemawiające za własnością są coraz mocniejsze. Ostatnie perturbacje na rynku mieszkaniowym spowodowały, że czynsze najmu mieszkań, po latach wzrostów, zaczęły spadać.
Czy to znaczy, że najem okazał się rozwiązaniem tańszym niż zakup? W żadnym wypadku, bo przecież w międzyczasie raty złotowych kredytów mieszkaniowych także spadły - i to do najniższego poziomu w historii.
Zakup prawie o połowę tańszy niż najem
Najłatwiej zobrazować to na przykładzie. Załóżmy, że mamy taki komfort, że możemy wybrać – kupujemy 50-metrowe mieszkanie w Warszawie albo stajemy się najemcą takiego lokum. Za najem takiej nieruchomości w stolicy trzeba zapłacić przeciętnie około 1,7-1,8 tys. złotych miesięcznie plus opłaty administracyjne i media – sugerują dane NBP czy Numbeo. Dla porównania chcąc kupić takie lokum na kredyt z 20-proc. wkładem własnym w ramach 30-letniego długu trzeba liczyć się z ratą na poziomie około 1650 złotych miesięcznie z czego w pierwszej racie na spłatę odsetek poszłoby mniej niż 950 złotych, a reszta przeznaczona byłaby na spłatę kapitału. Ta druga część w sensie księgowym nie jest więc kosztem, bo obniżyła zadłużenie wobec banku i podnosi majątek netto kredytobiorcy. W efekcie odsetki od kredytu w naszym przykładzie pochłonęłyby prawie o połowę mniej niż czynsz najmu. Polska nie jest pod tym względem przypadkiem odosobnionym. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w prawie wszystkich krajach europejskich najem po prostu mniej się opłaca.
Nie każdego stać na zakup
Niestety wybór pomiędzy najmem i własnością przeważnie nie jest aż tak prosty i komfortowy. Aby kupić mieszkanie na kredyt trzeba posiadać wkład własny (co najmniej 10-20% ceny), pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych (co najmniej 2-6% ceny) oraz środki na wykończenie, wyposażenie lub chociaż odświeżenie lokalu (od kilku procent ceny wzwyż). Do tego potencjalny nabywca musi posiadać w oczach banków zdolność kredytową.
Najemca ma tu znacznie łatwiejszą sytuację – wystarczy aby oprócz czynszu wpłacił właścicielowi kaucję (zazwyczaj jednomiesięczny czynsz). Niektórzy właściciele mogą nawet nie spytać o zawód czy osiągane przez najemcę dochody. I tyle. Przewagą najmu jest też to, że jeśli w mieszkaniu żywota dokona pralka czy lodówka, to jeśli nie zepsuł jej lokator, koszty naprawy czy wymiany poniesie właściciel. To właściciel raz na dłuższy czas powinien też zadbać o modernizację lokalu. Z drugiej strony np. odmalowanie zabrudzonych ścian po okresie najmu, powinno być już obowiązkiem najemcy. I choć te dodatkowe koszty są zauważalne, to w żadnym wypadku nie powinny zmienić faktu, że droga do własności jest rozwiązaniem znacznie bardziej racjonalnym niż najem.
Czynsze rosną, a raty potrafią spadać
A co jeśli kredyty podrożeją, a w związku z tym właściciel będzie musiał płacić wyższe raty? Prognozy sugerują, że w perspektywie najbliższych 10 lat jest to faktycznie prawdopodobny scenariusz. Raty za 2-3 lata powinny być wyższe niż dziś. Na podstawie dzisiejszych kontraktów terminowych na stopę procentową można nawet oszacować, że za 10 lat rynek spodziewa się takiego wzrostu poziomu stóp procentowych, że rata dzisiejszych kredytów może wzrosnąć o około 20-30%.
W dalszym ciągu nie niweluje to jednak przewagi własności nad najmem z kolejnej bardzo prostej przyczyny – czynsze najmu z czasem także rosną i to przeważnie bardziej niż mogą rosnąć raty kredytów. Dane GUS sugerują na przykład, że w Polsce w latach 2001 – 2020 czynsze wzrosły aż o 93%. Aby pokazać punkt odniesienia, to towary i usługi zdrożały w tym samym czasie o 47% (inflacja). Problem z tymi danymi jest taki, że niestety urząd statystyczny traktuje tu najem rynkowy i ten nierynkowy jednakowo i wrzuca wszystkie do jednego worka. Znajdują się w nim zarówno właściciele mieszkań na wynajem, których jest mniej, jak i znacznie liczniejsza grupa mieszkań należących do gmin czy TBS-ów. I choć pewne jest, że w ostatnich latach najem mocno zdrożał, to niestety dane GUS nie pokazują nam tego ile prywatni właściciele kazali sobie płacić za wynajmowane po stawkach rynkowych mieszkania czy domy.
Jeśli więc kogoś nie przekonują dane z Polski, to zawsze radą służą te z USA. Jest to chyba najlepiej zbadany rynek nieruchomości na świecie. Dlatego tam też najłatwiej znaleźć bardzo różne informacje, które do tego sięgają daleko w przeszłość. Nie inaczej jest tym razem. Na stronach Rezerwy Federalnej znaleźć możemy więc dane na temat tego jak zmieniały się czynsze najmu, ale też takie, które pokazują jak zmieniał się koszt kredytu. Efekt? Podczas gdy w latach 1971-2021 czynsze najmu wzrosły o 615%, to koszt kredytu fluktuował i dziś jest o 40% niższy niż w punkcie startowym. Przy tym mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125% droższe niż w punkcie startowym.
Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni ponad trzy razy dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele. Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których osoby zadłużone będą okresowo ponosiły wyższe koszty posiadania mieszkania na własność niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem. Fakt, że najem z czasem coraz bardziej drożeje jest też kluczowy z punktu widzenia planów na przyszłość lub emeryturę – szczególnie jeśli nasza perspektywa jest taka, że za najem płacić trzeba będzie coraz więcej, a emerytura ma być jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.
Za oceanem raty są bajecznie stałe
Na koniec niezbędne jest jednak jeszcze jedno słowo wyjaśnienia. W naszych obliczenia wzięliśmy pod uwagę amerykańskie dane na temat hipotek ze stałą stopą procentową (na 30 lat). Takich produktów w Polsce nie ma, dlatego warto mieć świadomość, czym one się różnią od przeciętnego kredytu mieszkaniowego zaciąganego w Polsce. Otóż nad Wisłą zaciągając kredyt musimy liczyć się z tym, że jego rata może rosnąć i spadać w ślad za decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, która decyduje o poziomie stóp procentowych. Za oceanem natomiast zaciągając kredyt z 30-letnią stałą stopą procentową wiemy przez cały ten okres jaką ratę będziemy płacić i zmiany stóp procentowych przez Rezerwę Federalną nas nie obchodzą. No może obchodzą nas jedynie o tyle, że jeśli stopy procentowe pójdą w dół, to z dużym prawdopodobieństwem będziemy mogli zamienić posiadany kredyt na tańszy. Aby jednak zbliżyć amerykańskie realia do rodzimych potraktowaliśmy stałą stopę procentową tak jakby była zmienna. W praktyce więc w naszym przykładzie przewaga własności powinna być jeszcze bardziej jaskrawa niż wynika z załączonego wykresu.
Zakup prawie o połowę tańszy niż najem
Najłatwiej zobrazować to na przykładzie. Załóżmy, że mamy taki komfort, że możemy wybrać – kupujemy 50-metrowe mieszkanie w Warszawie albo stajemy się najemcą takiego lokum. Za najem takiej nieruchomości w stolicy trzeba zapłacić przeciętnie około 1,7-1,8 tys. złotych miesięcznie plus opłaty administracyjne i media – sugerują dane NBP czy Numbeo. Dla porównania chcąc kupić takie lokum na kredyt z 20-proc. wkładem własnym w ramach 30-letniego długu trzeba liczyć się z ratą na poziomie około 1650 złotych miesięcznie z czego w pierwszej racie na spłatę odsetek poszłoby mniej niż 950 złotych, a reszta przeznaczona byłaby na spłatę kapitału. Ta druga część w sensie księgowym nie jest więc kosztem, bo obniżyła zadłużenie wobec banku i podnosi majątek netto kredytobiorcy. W efekcie odsetki od kredytu w naszym przykładzie pochłonęłyby prawie o połowę mniej niż czynsz najmu. Polska nie jest pod tym względem przypadkiem odosobnionym. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w prawie wszystkich krajach europejskich najem po prostu mniej się opłaca.
Nie każdego stać na zakup
Niestety wybór pomiędzy najmem i własnością przeważnie nie jest aż tak prosty i komfortowy. Aby kupić mieszkanie na kredyt trzeba posiadać wkład własny (co najmniej 10-20% ceny), pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych (co najmniej 2-6% ceny) oraz środki na wykończenie, wyposażenie lub chociaż odświeżenie lokalu (od kilku procent ceny wzwyż). Do tego potencjalny nabywca musi posiadać w oczach banków zdolność kredytową.
Najemca ma tu znacznie łatwiejszą sytuację – wystarczy aby oprócz czynszu wpłacił właścicielowi kaucję (zazwyczaj jednomiesięczny czynsz). Niektórzy właściciele mogą nawet nie spytać o zawód czy osiągane przez najemcę dochody. I tyle. Przewagą najmu jest też to, że jeśli w mieszkaniu żywota dokona pralka czy lodówka, to jeśli nie zepsuł jej lokator, koszty naprawy czy wymiany poniesie właściciel. To właściciel raz na dłuższy czas powinien też zadbać o modernizację lokalu. Z drugiej strony np. odmalowanie zabrudzonych ścian po okresie najmu, powinno być już obowiązkiem najemcy. I choć te dodatkowe koszty są zauważalne, to w żadnym wypadku nie powinny zmienić faktu, że droga do własności jest rozwiązaniem znacznie bardziej racjonalnym niż najem.
Czynsze rosną, a raty potrafią spadać
A co jeśli kredyty podrożeją, a w związku z tym właściciel będzie musiał płacić wyższe raty? Prognozy sugerują, że w perspektywie najbliższych 10 lat jest to faktycznie prawdopodobny scenariusz. Raty za 2-3 lata powinny być wyższe niż dziś. Na podstawie dzisiejszych kontraktów terminowych na stopę procentową można nawet oszacować, że za 10 lat rynek spodziewa się takiego wzrostu poziomu stóp procentowych, że rata dzisiejszych kredytów może wzrosnąć o około 20-30%.
W dalszym ciągu nie niweluje to jednak przewagi własności nad najmem z kolejnej bardzo prostej przyczyny – czynsze najmu z czasem także rosną i to przeważnie bardziej niż mogą rosnąć raty kredytów. Dane GUS sugerują na przykład, że w Polsce w latach 2001 – 2020 czynsze wzrosły aż o 93%. Aby pokazać punkt odniesienia, to towary i usługi zdrożały w tym samym czasie o 47% (inflacja). Problem z tymi danymi jest taki, że niestety urząd statystyczny traktuje tu najem rynkowy i ten nierynkowy jednakowo i wrzuca wszystkie do jednego worka. Znajdują się w nim zarówno właściciele mieszkań na wynajem, których jest mniej, jak i znacznie liczniejsza grupa mieszkań należących do gmin czy TBS-ów. I choć pewne jest, że w ostatnich latach najem mocno zdrożał, to niestety dane GUS nie pokazują nam tego ile prywatni właściciele kazali sobie płacić za wynajmowane po stawkach rynkowych mieszkania czy domy.
Jeśli więc kogoś nie przekonują dane z Polski, to zawsze radą służą te z USA. Jest to chyba najlepiej zbadany rynek nieruchomości na świecie. Dlatego tam też najłatwiej znaleźć bardzo różne informacje, które do tego sięgają daleko w przeszłość. Nie inaczej jest tym razem. Na stronach Rezerwy Federalnej znaleźć możemy więc dane na temat tego jak zmieniały się czynsze najmu, ale też takie, które pokazują jak zmieniał się koszt kredytu. Efekt? Podczas gdy w latach 1971-2021 czynsze najmu wzrosły o 615%, to koszt kredytu fluktuował i dziś jest o 40% niższy niż w punkcie startowym. Przy tym mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125% droższe niż w punkcie startowym.
Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni ponad trzy razy dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele. Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których osoby zadłużone będą okresowo ponosiły wyższe koszty posiadania mieszkania na własność niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem. Fakt, że najem z czasem coraz bardziej drożeje jest też kluczowy z punktu widzenia planów na przyszłość lub emeryturę – szczególnie jeśli nasza perspektywa jest taka, że za najem płacić trzeba będzie coraz więcej, a emerytura ma być jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.
Za oceanem raty są bajecznie stałe
Na koniec niezbędne jest jednak jeszcze jedno słowo wyjaśnienia. W naszych obliczenia wzięliśmy pod uwagę amerykańskie dane na temat hipotek ze stałą stopą procentową (na 30 lat). Takich produktów w Polsce nie ma, dlatego warto mieć świadomość, czym one się różnią od przeciętnego kredytu mieszkaniowego zaciąganego w Polsce. Otóż nad Wisłą zaciągając kredyt musimy liczyć się z tym, że jego rata może rosnąć i spadać w ślad za decyzjami Rady Polityki Pieniężnej, która decyduje o poziomie stóp procentowych. Za oceanem natomiast zaciągając kredyt z 30-letnią stałą stopą procentową wiemy przez cały ten okres jaką ratę będziemy płacić i zmiany stóp procentowych przez Rezerwę Federalną nas nie obchodzą. No może obchodzą nas jedynie o tyle, że jeśli stopy procentowe pójdą w dół, to z dużym prawdopodobieństwem będziemy mogli zamienić posiadany kredyt na tańszy. Aby jednak zbliżyć amerykańskie realia do rodzimych potraktowaliśmy stałą stopę procentową tak jakby była zmienna. W praktyce więc w naszym przykładzie przewaga własności powinna być jeszcze bardziej jaskrawa niż wynika z załączonego wykresu.
Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Publikuj:
Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze
Kredyt konsolidacyjny – ile można na nim zyskać?
2024-04-04 Artykuł sponsorowanyRegulujesz kilka zobowiązań finansowych wobec banków i męczy cię pamiętanie o terminach spłaty każdego z nich? Jeśli chcesz płacić tylko jedną miesięczną ratę, wcale nie musisz regulować przed czasem zaciągniętych kredytów. Rozwiązaniem może okazać się pożyczka konsolidacyjna – sprawdź, co możesz na tym zyskać.
Lista banków w Polsce 2024
2024-03-28 Poradnik konsumentaPolska, będąca gospodarką o silnych tradycjach bankowych, które sięgają XIX wieku, dziś jest domem dla wielu instytucji finansowych, w tym zarówno banków krajowych, jak i zagranicznych. Przyjrzyjmy się bankowości w Polsce i temu, jakie banki funkcjonują obecnie na terenie naszego kraju. Wszystko potwierdzi lista banków w Polsce wraz z krótkim omówieniem.
Złota karta kredytowa – czy nadal jest tak elitarna?
2024-03-05 Artykuł sponsorowanyW kręgu bankowości prywatnej złota karta kredytowa stanowiła ekskluzywny symbol luksusu. Jednak w miarę upływu lat jej znaczenie ewoluowało. Dziś wartości, jakie kiedyś reprezentowała, przeniosły się na inne prestiżowe karty kredytowe. Jeżeli szukasz narzędzia, które zapewni Ci nie tylko pełne możliwości płatnicze, ale także szereg korzyści, wpływających na Twój komfort, zapewne zainteresują Cię te dostępne w Private Banking Banku Pekao S.A.
Płatności online – poznaj dostępne metody i ich możliwości
2024-02-14 Poradnik konsumentaWspółczesny krajobraz e-commerce jest nie tylko dynamicznie rozwijający się, ale również coraz bardziej złożony, wymagający od przedsiębiorców i konsumentów elastyczności w zakresie realizacji płatności. W tym kontekście, platformy płatnicze dla stron internetowych stanowią kluczowy element infrastruktury e-handlu, umożliwiając bezproblemowe i bezpieczne przeprowadzanie płatności online. Wybór odpowiedniej platformy płatniczej ma fundamentalne znaczenie nie tylko dla zapewnienia wygody użytkowników, ale także dla ochrony ich danych finansowych i osobistych.
AI w bankowości – przyszłość czy teraźniejszość?
2024-01-24 Poradnik konsumentaBankowość drugiej dekady XXI wieku w dużej mierze opiera się na optymalizacji kosztów i zautomatyzowanym zarządzaniu procesami. W centrum tej transformacji znajduje się sztuczna inteligencja, która zmienia sposób, w jaki instytucje finansowe funkcjonują, zarządzają ryzykiem i komunikują się z klientami. Czy AI w bankowości to wciąż melodia przyszłości, czy już teraźniejszość?
Konsolidacja chwilówek online – czy się opłaca?
2024-01-17 Poradnik kredytobiorcyChwilówki online to krótkoterminowe pożyczki udzielane przez instytucje finansowe przez Internet. Są one często dostępne bez zbędnych formalności i weryfikacji zdolności kredytowej, co sprawia, że są atrakcyjne dla osób borykających się z nagłymi wydatkami. Niestety, wysokie opłaty i prowizje, jakie często towarzyszą tym pożyczkom, mogą prowadzić do spirali zadłużenia. W odpowiedzi na problemy związane z nadmiernym zadłużeniem konsolidacja chwilówek online staje się popularnym rozwiązaniem. Czy ta opcja się opłaca?
Na czym polega konsolidacja chwilówek online?
2024-01-16 Poradnik kredytobiorcyKrótkoterminowe pożyczki nie są niczym nowym, natomiast wydaje się, że wraz z rozpowszechnieniem się dostępności Internetu zyskały na znaczeniu. Decyduje się na nie wiele osób — i dla części nie staje się to problemem, ale dla niektórych może oznaczać początek spirali zadłużenia, z której trudno się wydostać.
Terminal do płatności kartą – must have w Twojej firmie
2023-12-06 Poradnik przedsiębiorcyKażda firma – niezależnie od branży, skali działalności czy doświadczenia na rynku – musi dostosowywać się do panujących trendów oraz rosnących oczekiwań klientów. Dotyczy to również kwestii metod płatności, wśród których coraz większą popularnością konsumentów cieszą się transakcje bezgotówkowe, wykonywane kartą, telefonem lub zegarkiem. Dlatego prawdziwym must have w firmach stają się terminale płatnicze.
Jak zarządzać długiem: Poradnik, jak poprawić swoją sytuację finansową
2023-11-15 Poradnik kredytobiorcyWysoka inflacja, podwyżki rat kredytów i pożyczek oraz coraz wyższe koszty gazu, energii elektrycznej i paliwa zachwiały płynnością finansową tysięcy gospodarstw domowych. Skutecznym sposobem na odciążenie domowego budżetu może być sięgnięcie po kredyt konsolidacyjny. Czym jest w praktyce, jak działa i jak wybrać ten, który okaże się strzałem w dziesiątkę? Sprawdźmy.
Kredyt online – co musisz wiedzieć?
2023-10-26 Artykuł sponsorowanyPotrzebujesz pilnie gotówki? Skorzystaj z kredytu bez wychodzenia z domu. To rozwiązanie, które można znaleźć w ofercie wielu banków. Wniosek o taki kredyt możesz złożyć z dowolnego miejsca – siedząc wygodnie na kanapie lub opalając się na plaży. Sprawdź, co warto wiedzieć o kredycie gotówkowym online.