Serwis MyBank.pl korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies.
Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce. [Zamknij tą informację]

Nieruchomości dają zarobić na przekór inflacji

Nieruchomości dają zarobić na przekór inflacji
Data dodania: 2020-02-19 (11:55) Analizy rynkowe

W dłuższym terminie nieruchomości doskonale radzą sobie w walce z inflacją – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. Potrafią rozprawić się z nią nawet skuteczniej niż złoto czy spółki giełdowe. Założona dziś lokata pozwala zarobić mniej niż 1% - wynika z najnowszych danych NBP. To kilka razy za mało, aby pokonać inflację.

W praktyce znaczy to po prostu, że zanosząc oszczędności do banku ryzykujemy, że wycofując nasz depozyt za miesiąc, rok czy dwa, będziemy mogli za nasze pieniądze kupić mniej niż dziś. W ten sposób oszczędności wytracają z czasem siłę nabywczą. Niestety z tym problemem mamy już do czynienia od kilku lat, ale wiele wskazuje na to, że apogeum tego zjawiska przypada właśnie na początek 2020 roku.

Zarobić na lokacie to sztuka

Choć aktualna sytuacja jest dla deponentów szczególnie niekorzystna, to bez wątpienia potwierdza ona, że lokaty co do zasady nie są narzędziem do spektakularnego pomnażania kapitału. W dłuższym terminie osiągnięciem jest zachowanie – przy pomocy lokat - wartości posiadanych oszczędności. Z danych NBP wynika bowiem, że zakładając przeciętną roczną lokatę w styczniu 2004 roku i odnawiając ją co roku zarobilibyśmy przez 16 lat łącznie 54%. Niby wynik solidny, ale po skorygowaniu go o podatek i inflację otrzymalibyśmy wynik na poziomie jedynie 10,8%, czyli średnio zaledwie 0,6% w skali roku.

Jest to i tak niezły wynik. Jeśli bowiem spojrzymy na dane Banku Światowego, to okaże się, że podobna sytuacja ma miejsce w dłuższym terminie w większości krajów. Średni zysk roczny na lokacie po uwzględnieniu inflacji wynosił bowiem skromne 0,1% - wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane z lat 1966-2016. Warto podkreślić, że obliczenia te prowadzono na podstawie danych Banku Światowego dla 10 krajów europejskich oraz Japonii i Kanady. Dla każdego z krajów możliwe było znalezienie danych dla długich okresów wynoszących od 30 do 49 lat. Niestety nowszych informacji brak, a do tego dane banku nie pozwalają na uwzględnienie opodatkowania analogicznego do naszego rodzimego „podatku Belki”. Gdyby to zrobić, to i tak już skromny zysk, przekuty zostałby w stratę.

Giełda to zysk z ryzykiem

Gdzie więc szukać realnego zysku, który pozwoli nam pomnożyć posiadany kapitał ponad wzrosty cen w sklepach? Trzy popularne rozwiązania to nieruchomości, złoto i giełda. Ta ostatnia jest najbardziej ryzykowna. Doskonale obrazuje to przykład ostatniego kryzysu, który na rodzimej giełdzie doprowadził indeks największych spółek do spadku o 55% pomiędzy październikiem 2007, a lutym 2009. Dla porównania w największych miastach ceny używanych mieszkań spadały znacznie wolniej i w znacznie mniejszym zakresie. Z danych NBP wynika, że od szczytu ostatniej mieszkaniowej hossy (3 kwartał 2007 r.) do dołka, w którym mieliśmy do czynienia z najniższym poziomem cen (2 kwartał 2013 r.) mieszkania staniały zaledwie o 18%.

W zamian za tę większą zmienność notowań giełdowi gracze powinni jednak coś dostawać w zamian. Jak więc wygląda zyskowność inwestycji giełdowej w dłuższym terminie? Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy opuścić granice naszego kraju i poszukać przykładów z odleglejszych parkietów. Na przykład na japońskiej giełdzie wartość indeksu największych spółek – Nikkei 225 – na początku 1969 roku była na poziomie około 1734 pkt. Rok 2019 indeks ten zakończył natomiast na poziomie prawie 23,7 tys. punktów. Wzrost był więc potężny, ale w międzyczasie sporą jego część skonsumowała inflacja. Pozom cen po 50 latach był prawie 4-krotnie wyższy. Efekt? Średnioroczny realny wzrost notowań akcji największych spółek wyniósł w kraju kwitnącej wiśni trochę ponad 2,7%.

Trochę więcej można było zarobić na czołowych spółkach nowojorskiego parkietu. Realny średnioroczny wzrost notowań S&P 500 wyniósł w ciągu ostatniego półwiecza 3,1%. Oczywiście trzeba dodać, że indeks ten osiąga ostatnio rekordowo wysokie poziomy.

W sumie więc powyższe dane potwierdzają, że w dłuższym terminie zysk na akcjach powinien przewyższać inflację o 2-3 pkt. proc. w skali roku. Chodzi tu tylko o zyski wynikające ze wzrostów cen akcji. Inwestorzy giełdowi mogą liczyć też na otrzymywanie dywidend czy praw poboru, które można sprzedać – lub korzystając z nich można kupić akcje nowych emisji w niższej cenie. Na ile można oszacować te dodatkowe zyski? Dane dostępne dla indeksu S&P 500 (dla lat 1988 – 2019) sugerują, że dywidendy dodają trochę ponad 3% do średniorocznych zysków. Dla rodzimego parkietu dostępne są dane za ostatnie 15 lat. One sugerują, że realna stopa dywidendy w przypadku największych spółek wynosi średnio około 4%.

Nieruchomością w inflację

A jak to wygląda w przypadku nieruchomości? W odróżnieniu od inwestycji na giełdzie, na rynku nieruchomości mamy do czynienia z mniejszą płynnością. Akcje największych firm można sprzedać na każdej sesji giełdowej - o ile oczywiście są chętni do zakupu akcji - podczas gdy na sprzedaż mieszania lepiej zarezerwować kilka miesięcy.

Za cenę mniejszej płynności otrzymujemy jednak potencjał do generowania bardzo przyzwoitych zysków. W przypadku nieruchomości długoterminowe badania sugerują bowiem, że wartość nieruchomości powinna rosnąć szybciej niż ceny w sklepach (inflacja). Kupując mieszkanie na wiele lat możemy mieć nadzieję, że jego wartość będzie rosła średnio o 1-2 pkt. proc ponad inflację. Znowu – jak w przypadku giełdy - może to wyglądać na mało imponujący zwrot, ale także w tym wypadku mechanizm procentu składanego potrafi zdziałać cuda.

Przykład? Zakładając inflację na poziomie 2,5 rocznie, to wcześniej wspomniany nabywcza mieszkania na wynajem, który zyskiwałby 1,5% rocznie ponad inflację po 50 latach miałby majątek ponad 7-krotnie wyższy, a jego realna wartość wzrosłaby o ponad 100%. Gdyby to mieszkanie było dodatkowo wynajmowane, nawet przy założeniu kilkuprocentowej rentowności, przez 50 lat mieszkanie powinno się co najmniej dwa razy „spłacić” zyskami z wynajmu.

Liczby te znajdują odzwierciedlenie w twardych danych za ostatnie 50 lat. Niestety dane o odpowiednio długiej historii są dostępne tylko dla USA, Wielkiej Brytanii i Australii. Pokazują one, że inwestycja w nieruchomości daje dość przewidywalną stopę zwrotu przekraczającą wzrost cen dóbr i usług (inflację). Do tego ewentualne kryzysy są kilka razy mniej dotkliwe dla wyceny naszego portfela inwestycyjnego niż gdybyśmy oparli go o rynek giełdowy.

Spójrzmy na konkrety. Najbardziej optymistyczne informacje płyną z Antypodów, a dokładnie z Melbourne. Zgodnie z danymi tamtejszego urzędu statystycznego oraz stowarzyszenia REIV wynika, że w 1969 roku przeciętny dom można było kupić w stolicy Australii za 11,4 tys. tamtejszych dolarów. Dziś wartość takiej nieruchomości można szacować na około 760 tysięcy dolarów. To oznacza wzrost o imponujące 6563% przez pół wieku. W międzyczasie mieliśmy jednak też do czynienia z inflacją, która spowodowała, że ceny w australijskich sklepach są obecnie 12 razy wyższe niż 50 lat temu. Nawet jednak uwzględniając te zmiany otrzymujemy wynik, zgodnie z którym przez ostatnie 50 lat domy w Melbourne drożały przeciętnie o 3,7 pkt. proc. rocznie szybciej niż inflacja pochłaniała siłę nabywczą kapitału. Co więcej, właściciel nieruchomości mógł zarabiać nie tylko na wzroście wartości nieruchomości, ale też na wynajmie. Z szacunków portalu Domain wynika, że w maju 2019 roku na wynajmie domu w Melbourne można było zarobić dodatkowo 3,3% wartości nieruchomości w skali roku. Dla porównania w przypadku mieszkań w największych Polskich miastach jest to ponad 5% rocznie. Praktyka pokazuje, że nie jest to przypadkiem. Przeważnie w krajach, gdzie ceny nieruchomości są wyższe, spada rentowność wynajmu.

Bardzo zyskowny okazał się też brytyjski rynek nieruchomości. Tam przez ostatnie pół wieku domy drożały o 2,5% rocznie i to już po uwzględnieniu inflacji. W Stanach efekty są mniej spektakularne, ale i tam realny zysk z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniósł 1% ponad inflację. Warto też podkreślić, że przytoczone tu wyniki znowu nie uwzględniają zysków, które właściciele mogli otrzymać z związku z wynajmem posiadanych nieruchomości. Mówimy tu tylko o wzroście cen nieruchomości.

Za złoto Polacy płacą najwięcej w historii

Ze sporych zysków mogli się też w ostatnich latach cieszyć inwestorzy, którzy za swoje oszczędności kupili złoto. Choć może się to wydawać nieprawdopodobne, to jeszcze na początku 1969 za uncję królewskiego metalu trzeba było płacić trochę ponad 42 dolary. Pod koniec 2019 roku średnia cena wyniosła już 1476 dolarów za uncję. To prawie 35 razy więcej niż pół wieku wcześniej. Nawet po uwzględnieniu amerykańskiej inflacji mamy tu do czynienia z realnym zyskiem inwestora na poziomie ponad 500%. Średniorocznie daje to zysk po uwzględnieniu inflacji na poziomie 3,2%. Trzeba mieć jednak świadomość, że w ostatniej dekadzie żółty kruszec wyraźnie drożał. Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że najlepszy czas na zakup złota już minął. Co więcej, z punktu widzenia rodzimego inwestora ważne powinny być nie tylko dolarowe notowania kruszcu, ale też kurs złotówki wobec amerykańskiej waluty. W tej parze niestety złotówka nie jest obecnie górą. To dlatego najświeższe notowania sugerują, że 18 lutego 2020 roku za uncje złota trzeba było płacić już ponad 6,3 tys. złotych - najwięcej w historii.

W tym kontekście warto zauważyć, że jeszcze 10 lat temu za uncję trzeba było zapłacić prawie o połowę mniej (niecałe 3,2 tys. zł), a 20 lat temu niecałe 1,2 tys. złotych. Bieżąca cena kruszcu jest więc już wyśrubowana.

I choć jest to truizm, to dla porządku należy dodać, że w przypadku złota nie mamy co liczyć na dodatkowy dochodu analogiczny do giełdowych dywidend czy czynszów wynajmu nieruchomości. Zakup złota w formie fizycznej wiąże się ponadto z ryzykiem kradzieży. Trzeba to wszystko uwzględnić obok wcześniej wspomnianego ryzyka walutowego oraz samego ryzyka zmienności dolarowych notowań kruszcu. Nie zmienia to jednak faktu, że zakup złota wciąż jest niezłym zabezpieczeniem na wypadek realizacji różnych skrajnych scenariuszy – wojen, kryzysów gospodarczych czy innych poważnych kataklizmów.

Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate

Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments
Publikuj: Facebook Wykop Twitter

Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze

Rok temu oprocentowanie lokat było o prawie połowę wyższe

Rok temu oprocentowanie lokat było o prawie połowę wyższe

2020-03-02 Analizy HRE Investments
101 złotych – tylko tyle można zarobić w ciągu roku trzymając na przeciętnej lokacie 10 tysięcy złotych – wynika z najnowszych danych NBP. Jest to bez mała najniższy wynik w historii badań, a wszystko wskazuje na to, że to wciąż nie koniec spadków. Z miesiąca na miesiąc oferta depozytowa pogarsza się. Najnowsze dane NBP sugerują, że przeciętna lokata zakładana w styczniu była oprocentowana na zaledwie 1,25%. Rok temu było to o prawie połowę więcej (1,75%).
Skokowy wzrost rachunków za mieszkanie

Skokowy wzrost rachunków za mieszkanie

2020-02-14 Analizy HRE Investments
W styczniu statystyczna polska rodzina wydała na utrzymanie „dachu nad głową” 41 złotych więcej niż przed rokiem – wynika z szacunków HRE Investments. Źródeł tego wzrostu należy szukać w podwyżkach cen energii i wzroście stawek za wywóz śmieci. Opublikowane właśnie dane GUS o inflacji pokazują od dawna nie widziane odczyty. Przeciętny koszt dóbr i usług konsumowanych przez obywateli zdrożał w ciągu roku o 4,4%.
Lokata na 10 tysięcy daje już mniej niż 100 złotych odsetek

Lokata na 10 tysięcy daje już mniej niż 100 złotych odsetek

2020-02-06 Analizy HRE Investments
98 złotych - tyle w ciągu roku zarobi ktoś, kto powierzył bankowi 10 tysięcy złotych zakładając przeciętną lokatę. To najniższy wynik w historii. To także o wiele za mało, aby pokonać panującą inflację – wynika z szacunków HRE Investments. Oferta bankowych depozytów nie była tak słaba od co najmniej kilkudziesięciu lat. Jeszcze nigdy dostępne dane nie odnotowały bowiem tak niskiego oprocentowania lokat. Bank centralny wyliczył, że zakładając lokatę w grudniu 2019 roku mogliśmy liczyć jedynie na 1,21% odsetek.
Tak słabych lokat jeszcze nie było

Tak słabych lokat jeszcze nie było

2020-01-05 Analizy rynkowe
106 złotych - tyle w ciągu roku zarobi ktoś, kto powierzy bankowi 10 tysięcy złotych zakładając przeciętną lokatę. To prawie 4 razy mniej niż w 2012 roku, ale też 2-3 razy za mało, aby pokonać panującą inflację – wynika z szacunków HRE Investments. Tak źle nie było od co najmniej kilkudziesięciu lat. Dostępne dane nie odnotowały bowiem jeszcze nigdy tak niskiego średniego oprocentowania lokat bankowych. Przeciętny depozyt pozwala zarobić zaledwie 1,31% - wynika z najświeższych danych NBP za listopad 2019.
Lokaty coraz słabsze, a kredyty coraz droższe

Lokaty coraz słabsze, a kredyty coraz droższe

2016-06-13 Analiza Expander
Banki zarabiają między innymi na tym, że pożyczają nam pieniądze na wyższy procent niż płacą swoim klientom na lokatach. Expander zwraca uwagę, że ta różnica w kwietniu była najwyższa od prawie 6 lat. Oprocentowanie nowo zakładanych lokat wyniosło zaledwie 1,57%, tym samym pobiło marcowy rekord i było najniższe w historii.
Bezpłatna księgowość i 900 zł zwrotu w mBank

Bezpłatna księgowość i 900 zł zwrotu w mBank

2016-02-11 Informacja prasowa
Tyle otrzyma przedsiębiorca, który do końca marca otworzy w mBanku rachunek mBiznes konto i spełni trzy proste warunki. Ofertę promuje kampania reklamowa, którą od wczoraj zobaczyć można m.in. w telewizji.
Będzie trudniej o kredyt hipoteczny

Będzie trudniej o kredyt hipoteczny

2016-01-04 Komentarz Lions Bank
W grudniu banki chciały pożyczyć rodzinom na mieszkanie wyraźnie mniej niż przed rokiem. Czas pokaże czy jest to preludium przed zmianami, które czekają rynek w przyszłym roku. Większość z nich utrudni dostęp do bankowego finansowania.
W nowym roku opóźnienie w spłacie raty może kosztować więcej

W nowym roku opóźnienie w spłacie raty może kosztować więcej

2015-12-30 Komentarz Expandera
Maksymalny dopuszczalny przez prawo poziom oprocentowania, naliczanego przy opóźnieniu w spłacie raty wzrośnie od stycznia z 10% do 14%. Z wyliczeń Expandera wynika, że przeciętny kredytobiorca, który spóźni się o kilka dni nie ma się czym martwić. Zmiana będzie natomiast odczuwalna dla osób, które mają wysokie zadłużenie i nie regulują go miesiącami.
Naucz się współpracować z instytucjami finansowymi

Naucz się współpracować z instytucjami finansowymi

2015-03-30 Informacja prasowa
Zbliżają się święta wielkanocne, a wraz z nimi wydłuża się lista naszych wydatków. Szczególnie w przedświątecznym okresie, działając pod wpływem chwili i emocji zdarza nam się podejmować zbyt pochopne i nieprzemyślane decyzje zakupowe. Wówczas zaczynamy się zastanawiać nad różnymi sposobami powiększenia domowego budżetu.
Bezpiecznie(j) jak w banku?

Bezpiecznie(j) jak w banku?

2015-03-26 Informacja prasowa
Czy systemy płatności online są równie bezpieczne jak systemy bankowe? Okazuje się, że nie tylko mogą być bezpieczniejsze, ale również poprawiać poziom zabezpieczeń transakcji bankowych! Poznajcie przypadek pani Agnieszki.
Kursy walut - Notowanie z dnia 2020-03-27
Waluta Kurs (zł) Zmiana (%) Zmiana (zł)
USD 4,1127 2.05% 0.0861
Wykres USD - Dolar amerykański
EUR 4,5246 1.56% 0.0716
Wykres EUR - Euro
CHF 4,2675 1.21% 0.0522
Wykres CHF - Frank Szwajcarski
GBP 5,0218 0.34% 0.0170
Wykres GBP - Funt Szterling
NOK 0,3908 0.48% 0.0019
Wykres NOK - Korona Norweska
Darmowe komponenty na stronę www
Kursy walut na żywo - prosto z rynku Forex
Waluta Kurs (zł) Zmiana Czas
USD - Stany Zjednoczone USD 3.61690 0.00% 12:00:00
EUR - Unia Europejska EUR 4.27175 0.00% 12:00:00
CHF - Szwajcaria CHF 3.61350 0.00% 12:00:30
GBP - Wielka Brytania GBP 4.88860 0.00% 12:00:00
NOK - Norwegia NOK 0.44780 0.00% 12:00:00
Kursy kryptowalut - Na żywo, prosto z rynku
Kryptowaluta Kurs (zł) Zmiana Czas
BTC - Bitcoin BTC 29764 0.00% 12:00:00
ETH - Ethereum ETH 2561.57 0.00% 12:00:00
XRP - Ripple XRP 2.55 0.00% 12:00:30
LTC - Litecoin LTC 508.9 0.00% 12:00:00
DASH - Dashcoin DASH 1520.13 0.00% 12:00:00
BCH - Bitcoin Cash BCH 4699 0.00% 12:00:30

BANKI - PRODUKTY FINANSOWE

Idea Bank mBank Getin Bank Bank Millennium Inteligo ING Bank Śląski Deutsche Bank PKO Bank Polski Alior Bank Raiffeisen Polbank