Ceny mieszkań w największych miastach Polski rosły, co stanowiło kontynuację trendu widocznego już w 2006 r. W drugiej połowie roku sytuacja na tym rynku jednak ustabilizowała się. Znacznie wzrosły natomiast ceny działek budowlanych w dużych miastach i wokół nich. Fakt ten w bezpośredni sposób wpłynął na wzrost wartości poszukiwanego kredytu hipotecznego. Średnia jego wysokość w 2007 roku wynosiła 200–250 tys. zł.

Wyższy kredyt związany jest oczywiście z większą miesięczną ratą, jaką musimy zapłacić. Biorąc pod uwagę, że pensje w Polsce nie rosną tak szybko jak ceny nieruchomości, zaczęły pojawiać się problemy ze zdolnością kredytową. W takiej sytuacji o wyborze danej oferty banku decydowała nie atrakcyjność cenowa, ale jej dostępność, możliwość uzyskania kredytu.

W tym zakresie banki, konkurując ze sobą, proponują np. wydłużenie okresu kredytowania nawet do 50 lat. Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata spłacanego kredytu, ale również wyższa suma odsetek.

Najczęściej decydujemy się na 25- lub 30-letni okres kredytowania, aby uzyskać jak najniższą możliwą ratę, a jednocześnie zakładamy wcześniejszą spłatę kredytu, aby zminimalizować koszt odsetek kredytowych. Wysokość raty oraz odsetek uzależniona jest również od waluty kredytu. Inne jest bowiem oprocentowanie kredytu złotowego, a inne walutowego. Kurs waluty też nie jest stały.

Na początku ubiegłego roku przewidywano, że będzie to pierwszy od kilku lat okres dominacji kredytów złotowych. Wprowadzona w lipcu 2006 roku rekomendacja S, zaostrzająca kryteria przyznawania kredytów walutowych, miała ograniczyć zainteresowanie kredytami denominowanymi w walutach obcych. Za zwiększeniem popytu na kredyty złotowe przemawiała również stale malejąca (począwszy od 2005 roku) różnica pomiędzy oprocentowaniem kredytów złotowych i walutowych. Prognozy sprawdziły się w pierwszej połowie roku, kiedy to stopy procentowe w Polsce były wyższe od tych obowiązujących w strefie euro oraz Szwajcarii jedynie o 1,75 pkt. proc. Dodając do tego ryzyko walutowe obecne w przypadku kredytów walutowych, doszło do tego, że Polacy z większą ochotą zaczęli zaciągać kredyty w walucie, w której zarabiają.

Okazało się, że po uwzględnieniu różnicy między kursem kupna (wypłaty kredytu) a sprzedaży (spłaty) w wielu przypadkach nieopłacalne jest już zadłużanie się w dolarach i euro. Nadal natomiast korzystne było zaciąganie kredytu we frankach szwajcarskich.

W pierwszym półroczu 2007 r. banki udzieliły kredytów denominowanych w walutach obcych w kwocie 12,6 mld zł, a w walucie krajowej – 15 mld zł. Sytuacja zaczęła się zmieniać w drugiej połowie roku, kiedy to w związku z rosnącą inflacją Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła stopy procentowe.

Jeszcze na początku 2007 roku stawka WIBOR, na bazie której konstruowane jest oprocentowanie kredytów złotowych, wynosiła 4,2% (obecnie jej wysokość to 5,65%). Podobnie rosły stopy dla popularnego franka szwajcarskiego – z 2,11% (w styczniu) do 2,75% (na koniec grudnia). 4 lutego stawka LIBOR wynosiła 2,67. Spłacający kredyt w tej walucie skorzystali jednak w tym samym czasie na drożejącym złotym, co zneutralizowało niekorzystny wpływ stóp procentowych. Od stycznia do grudnia 2007 roku złoty umocnił się o ponad 8% wobec franka, czyli o tyle spadło zadłużenie osób posiadających kredyty w tej walucie tylko z powodu zmian kursów.

Wielu kredytobiorców już dziś zastanawia się, co stanie się z ich zadłużeniem wobec banku po wejściu Polski do strefy euro. Można jednak oczekiwać, że nastąpi to w perspektywie 4–5 lat.

Dla osób biorących kredyt w złotych zmiana naszej waluty na euro będzie jedynie oznaczać przeliczenie kwoty kredytu ze złotego na euro – po ustalonym, sztywnym kursie wymiany. Ci, którzy posiadają kredyt w PLN, nie będą obciążeni dodatkowymi opłatami związanymi ze zmianą waluty w naszym kraju. Należy liczyć się jednak z koniecznością uiszczenia kosztów związanych ze zmianą wpisów w księdze wieczystej. Obecnie opłata taka wynosi 150 zł.

Dla osób, które aktualnie posiadają lub ubiegają się o kredyt we frankach szwajcarskich, warunki umowy pozostaną bez zmian. Znacznie jednak spadnie ryzyko związane z tymi kredytami. Osoby, które zaciągnęły kredyt denominowany w CHF, po zmianie narodowej waluty będą spłacać miesięczne raty w euro. Jak wyglądać będzie przeliczenie, tego jeszcze nie wiadomo. Można jedynie przypuszczać, że banki przeliczą pozostałą do spłacenia kwotę kredytu metodą trójkąta, tzn. przeliczenia przez złotego.

Kredytobiorcy, którzy będą zaciągali kredyt we frankach już po wejściu Polski do strefy euro, będą w identycznej sytuacji jak osoby obecnie posiadające kredyt walutowy. Zaciągając kredyt walutowy, będą odsprzedawać walutę po kursie kupna danego banku (niższym), a spłacać już po kursie sprzedaży (wyższym).

Należy wspomnieć, że frank szwajcarski jest walutą silnie związaną z euro. Co ważne, stopy procentowe w Szwajcarii zawsze były niższe niż te w strefie euro średnio o ok. 1,5 pkt. proc. Jednocześnie wzajemny kurs euro do franków jest bardzo stabilny, zaś jego wahania są niewielkie w relacji do innych par walut. To oznacza, że osoba zarabiająca w euro i spłacająca dług we frankach praktycznie nie ponosi ryzyka kursowego lub jest ono minimalne.

Według prognoz bankowców w 2008 r. tempo wzrostu udzielanych kredytów zdecydowanie zwolni (w porównaniu z zeszłorocznym) i wyniesie 20–25%. Jednak Polacy będą się nadal zadłużać, tym bardziej, że według szacunków wciąż mamy do czynienia z zapotrzebowaniem na ok. 2 mln mieszkań.

Biorąc to wszystko pod uwagę, należy odpowiedzieć sobie na pytanie: ile faktycznie kosztuje nieruchomość kupowana na kredyt?

Do ceny, jaką płacimy zbywcy, należy doliczyć koszty formalności związanych z kupnem: koszty aktu notarialnego, podatki, koszty wpisów w księdze wieczystej, a także koszty okołokredytowe: odsetki, prowizje, koszty ubezpieczeń.

Przykładowo: decydujemy się na zakup nieruchomości za 200 tys. zł i chcemy sfinansować tę inwestycję w 100% z kredytu. Załóżmy, że zaciągamy kredyt w wysokości 200 tys. zł na 30 lat i będziemy go spłacać w ratach równych.

Opłaty związane z zakupem to:

• Podatek od czynności cywilno-prawnych (2%, czyli 4000 zł).


• Taksa notarialna, liczona wg ściśle określonych wskaźników dla przedziału cenowego 60 000–1 000 000 zł (wynosi 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, w naszym przypadku – 1710 zł).


• VAT od taksy notarialnej (22%, czyli 376,20 zł).


• Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł od każdej z hipotek. W zależności od banku wpisywana jest albo tylko hipoteka kaucyjna, albo zwykła i kaucyjna.


• Jeśli nasza nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej, to dodatkowo zapłacimy w sądzie – 60 zł.


• Jeśli zdecydujemy się na zakup za pośrednictwem agencji nieruchomości, to tytułem jej wynagrodzenia doliczymy do kosztów 2% (4000 zł).

Podsumowując, koszty samego zakupu wynoszą w naszym przykładzie 10 286,20 zł.

Podliczmy teraz koszty okołokredytowe:

• Prowizja banku (średnio 1,5%, czyli 3000 zł).


• Ubezpieczenie pomostowe do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej określane procentowo rocznie, a pobierane miesięcznie (czasem banki stosują podwyższenie marży) – w naszym przypadku łącznie ok. 1720 zł.


• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego płatne jednorazowo z góry, a naliczane zwykle od 20% wartości – 1400 zł.

Zakładając, że będziemy spłacać kredyt przez całe 30 lat i oprocentowanie utrzyma się średnio na poziomie 7% w skali roku, to na koniec okresu kredytowania suma odsetek będzie wynosiła ok. 278 584,94 zł.

Zatem łączny koszt zakupu nieruchomości na kredyt po 30 latach wyniesie w naszym przykładzie – 294 991,14 zł, co łącznie z ceną, jaką zapłaciliśmy zbywcy, daje kwotę 494 991,14 zł.

Decydując się więc na zakup nieruchomości finansowany kredytem, musimy liczyć się z tym, że kwota, jaką płacimy zbywcy, to tylko część ceny naszego mieszkania.

Źródło: Monika Wójcik, Doradca Finansowy Money Expert SA