„Okazja” to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa niż rynkowa. Właśnie dlatego lokale takie występują w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby jednak z takiej oferty skorzystać, trzeba dokonać transakcji szybko. Zazwyczaj wyłącza to więc możliwość pozyskania środków w formie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet z dwukrotnie wyższą przeceną niż w przypadku zwykłych okazji.

Mieszkanie o jedną trzecią tańsze

W takim przypadku nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% wartości. Skąd to wynika? Wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie jednak z Kodeksem Postępowania Cywilnego komornik podczas pierwszej licytacji może zaoferować taką nieruchomość za cenę nie niższą niż 75% jej wartości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości. Są to co prawda najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Aby jednak stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje bowiem często kilku zainteresowanych przez co cena może zostać niejednokrotnie podbita.

W licytacji zdarzają się też buble

Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie należy także porównać oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może się bowiem okazać, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna. Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw. położonego na parterze kamienicy z 1946 roku. Lokal jest od siedmiu lat niezamieszkały. Może to cieszyć nowego nabywcę, bo nie będzie musiał eksmitować poprzedniego właściciela, ale za to lokal nadaje się do kompletnego remontu. Dla porównania także na Bielanach znaleźć można ofertę sprzedaży lokalu większego – o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 roku. Mieszkanie także jest podzielone na trzy pokoje, które są jednak utrzymane w stanie dobrym i znajduje się na dziewiątym piętrze budynku dziesięciopiętrowego. Do lokalu przynależy ponadto miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena ofertowa, która może jeszcze podlegać negocjacji, opiewa na 849 tys. zł. Jest to więc o tysiąc złotych więcej niż w przypadku licytacji komorniczej.

Przypadek ten należy jednak uznać za odosobniony. Na przykład na warszawskiej Woli komornik ogłosił chęć sprzedaży trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy - dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze swojego budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 roku. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie będzie oczywiście w stanie deweloperskim.

Ciekawą ofertą jest też trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 51 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu wciąż mieszka dłużnik, który nie udostępnił mieszkania na oględziny, a co za tym idzie nie wiadomo w jakim jest stanie. Cena wywoławcza jest jednak atrakcyjna – 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Podobnie na wrocławskim Psim Polu komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan mieszkania jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości mieszkanie używane, ale do remontu. Skoro więc komornicy sprzedają często mieszkania tak tanio, to dlaczego ich licytacje są tak mało popularne? Powodów jest kilka.

Skromny wybór

Po pierwsze licytacji komorniczych jest niewiele, bo i egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią się skutecznie bronić. Na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest teraz aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania obecnie Home Broker ma w ofercie około 20 tys. mieszkań zarówno nowych jak i używanych, które czekają na nabywców. Popularność licytacji komorniczych jest więc niewielka, a co za tym idzie wybór mieszkań jest bardzo skromny. Kupujący nie będzie więc mógł wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony.

Licytacja owiana nutką tajemnicy

Co prawda Kodeks Postępowania Cywilnego nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Dzieję się to jednak za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Ideałem byłaby więc sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z internetu. Problem jednak w tym, że nie ma w sieci jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie, lub przynajmniej większość ogłoszeń. Kolejnym problemem jest to, że duża część tego typu portali jest płatna, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Do komornika z gotówką

Taka przeszkoda jest jednak niczym w porównaniu do wymagań finansowych stawianych przed potencjalnym nabywcą. Co prawda na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie już za dwie trzecie jego wartości, ale najłatwiej to zrobić dysponując gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium. Jest to kwota wynosząca 10% wartości nieruchomości. Gdy osoba, która wpłaciła wadium nie wygra licytacji, dostanie je z powrotem. W przeciwnym przypadku wadium zostanie zaliczone na poczet ceny lokalu. Gdy natomiast licytant wygra licytację i wycofa się z transakcji straci wadium. Można więc uznać, że wadium jest zbliżone w swojej konstrukcji do zadatku występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest natomiast wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala aby termin ten wydłużyć, ale nie może wtedy przekroczyć miesiąca. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. – Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Oba te źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego jak i refinansującego kredytu.

Mieszkanie tańsze bo z lokatorem

Oczywiście na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami. Nowy nabywca nie będzie jednak za nie odpowiadał. Gdyby więc w księdze wieczystej figurował bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej w przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że o wszystkich wadach danego mieszkania można się dowiedzieć przed licytacją – z dokumentów lub już podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, gdy jakieś kwestie są dla niego niejasne.

Wartość rynkowa z sufitu

Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie. Po opróżnieniu mieszkania może się natomiast okazać, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu.

Źródło: Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga, Home Broker