Serwis MyBank.pl korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies.
Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce. [Zamknij tą informację]

Kup mieszkanie od komornika za półdarmo

Kup mieszkanie od komornika za półdarmo
Data dodania: 2011-03-11 (12:09) Raport Home Broker

Mieszkanie za 670 tys. zł zamiast miliona? Jest to możliwe, o ile nieruchomość będzie sprzedawana przez komornika w drodze licytacji. Jest to niewysychające źródło okazji na rynku nieruchomości. Trzeba mieć jednak świadomość ryzyka i niemało gotówki. W najgorszym wypadku pod dachem nowego nabywcy będzie bowiem mieszkał lokator, którego eksmisja może trwać latami.

„Okazja” to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa niż rynkowa. Właśnie dlatego lokale takie występują w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby jednak z takiej oferty skorzystać, trzeba dokonać transakcji szybko. Zazwyczaj wyłącza to więc możliwość pozyskania środków w formie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet z dwukrotnie wyższą przeceną niż w przypadku zwykłych okazji.

Mieszkanie o jedną trzecią tańsze

W takim przypadku nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% wartości. Skąd to wynika? Wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie jednak z Kodeksem Postępowania Cywilnego komornik podczas pierwszej licytacji może zaoferować taką nieruchomość za cenę nie niższą niż 75% jej wartości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości. Są to co prawda najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Aby jednak stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje bowiem często kilku zainteresowanych przez co cena może zostać niejednokrotnie podbita.

W licytacji zdarzają się też buble

Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie należy także porównać oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może się bowiem okazać, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna. Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw. położonego na parterze kamienicy z 1946 roku. Lokal jest od siedmiu lat niezamieszkały. Może to cieszyć nowego nabywcę, bo nie będzie musiał eksmitować poprzedniego właściciela, ale za to lokal nadaje się do kompletnego remontu. Dla porównania także na Bielanach znaleźć można ofertę sprzedaży lokalu większego – o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 roku. Mieszkanie także jest podzielone na trzy pokoje, które są jednak utrzymane w stanie dobrym i znajduje się na dziewiątym piętrze budynku dziesięciopiętrowego. Do lokalu przynależy ponadto miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena ofertowa, która może jeszcze podlegać negocjacji, opiewa na 849 tys. zł. Jest to więc o tysiąc złotych więcej niż w przypadku licytacji komorniczej.

Przypadek ten należy jednak uznać za odosobniony. Na przykład na warszawskiej Woli komornik ogłosił chęć sprzedaży trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy - dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze swojego budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 roku. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie będzie oczywiście w stanie deweloperskim.

Ciekawą ofertą jest też trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 51 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu wciąż mieszka dłużnik, który nie udostępnił mieszkania na oględziny, a co za tym idzie nie wiadomo w jakim jest stanie. Cena wywoławcza jest jednak atrakcyjna – 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Podobnie na wrocławskim Psim Polu komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan mieszkania jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości mieszkanie używane, ale do remontu. Skoro więc komornicy sprzedają często mieszkania tak tanio, to dlaczego ich licytacje są tak mało popularne? Powodów jest kilka.

Skromny wybór

Po pierwsze licytacji komorniczych jest niewiele, bo i egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią się skutecznie bronić. Na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest teraz aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania obecnie Home Broker ma w ofercie około 20 tys. mieszkań zarówno nowych jak i używanych, które czekają na nabywców. Popularność licytacji komorniczych jest więc niewielka, a co za tym idzie wybór mieszkań jest bardzo skromny. Kupujący nie będzie więc mógł wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony.

Licytacja owiana nutką tajemnicy

Co prawda Kodeks Postępowania Cywilnego nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Dzieję się to jednak za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Ideałem byłaby więc sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z internetu. Problem jednak w tym, że nie ma w sieci jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie, lub przynajmniej większość ogłoszeń. Kolejnym problemem jest to, że duża część tego typu portali jest płatna, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Do komornika z gotówką

Taka przeszkoda jest jednak niczym w porównaniu do wymagań finansowych stawianych przed potencjalnym nabywcą. Co prawda na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie już za dwie trzecie jego wartości, ale najłatwiej to zrobić dysponując gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium. Jest to kwota wynosząca 10% wartości nieruchomości. Gdy osoba, która wpłaciła wadium nie wygra licytacji, dostanie je z powrotem. W przeciwnym przypadku wadium zostanie zaliczone na poczet ceny lokalu. Gdy natomiast licytant wygra licytację i wycofa się z transakcji straci wadium. Można więc uznać, że wadium jest zbliżone w swojej konstrukcji do zadatku występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest natomiast wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala aby termin ten wydłużyć, ale nie może wtedy przekroczyć miesiąca. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. – Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Oba te źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego jak i refinansującego kredytu.

Mieszkanie tańsze bo z lokatorem

Oczywiście na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami. Nowy nabywca nie będzie jednak za nie odpowiadał. Gdyby więc w księdze wieczystej figurował bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej w przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że o wszystkich wadach danego mieszkania można się dowiedzieć przed licytacją – z dokumentów lub już podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, gdy jakieś kwestie są dla niego niejasne.

Wartość rynkowa z sufitu

Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie. Po opróżnieniu mieszkania może się natomiast okazać, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu.

Źródło: Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga, Home Broker
Publikuj: Facebook Wykop Twitter

Banki - Najnowsze wiadomości i komentarze

Lokaty coraz słabsze, a kredyty coraz droższe

Lokaty coraz słabsze, a kredyty coraz droższe

2016-06-13 Analiza Expander
Banki zarabiają między innymi na tym, że pożyczają nam pieniądze na wyższy procent niż płacą swoim klientom na lokatach. Expander zwraca uwagę, że ta różnica w kwietniu była najwyższa od prawie 6 lat. Oprocentowanie nowo zakładanych lokat wyniosło zaledwie 1,57%, tym samym pobiło marcowy rekord i było najniższe w historii.
Bezpłatna księgowość i 900 zł zwrotu w mBank

Bezpłatna księgowość i 900 zł zwrotu w mBank

2016-02-11 Informacja prasowa
Tyle otrzyma przedsiębiorca, który do końca marca otworzy w mBanku rachunek mBiznes konto i spełni trzy proste warunki. Ofertę promuje kampania reklamowa, którą od wczoraj zobaczyć można m.in. w telewizji.
Będzie trudniej o kredyt hipoteczny

Będzie trudniej o kredyt hipoteczny

2016-01-04 Komentarz Lions Bank
W grudniu banki chciały pożyczyć rodzinom na mieszkanie wyraźnie mniej niż przed rokiem. Czas pokaże czy jest to preludium przed zmianami, które czekają rynek w przyszłym roku. Większość z nich utrudni dostęp do bankowego finansowania.
W nowym roku opóźnienie w spłacie raty może kosztować więcej

W nowym roku opóźnienie w spłacie raty może kosztować więcej

2015-12-30 Komentarz Expandera
Maksymalny dopuszczalny przez prawo poziom oprocentowania, naliczanego przy opóźnieniu w spłacie raty wzrośnie od stycznia z 10% do 14%. Z wyliczeń Expandera wynika, że przeciętny kredytobiorca, który spóźni się o kilka dni nie ma się czym martwić. Zmiana będzie natomiast odczuwalna dla osób, które mają wysokie zadłużenie i nie regulują go miesiącami.
Naucz się współpracować z instytucjami finansowymi

Naucz się współpracować z instytucjami finansowymi

2015-03-30 Informacja prasowa
Zbliżają się święta wielkanocne, a wraz z nimi wydłuża się lista naszych wydatków. Szczególnie w przedświątecznym okresie, działając pod wpływem chwili i emocji zdarza nam się podejmować zbyt pochopne i nieprzemyślane decyzje zakupowe. Wówczas zaczynamy się zastanawiać nad różnymi sposobami powiększenia domowego budżetu.
Bezpiecznie(j) jak w banku?

Bezpiecznie(j) jak w banku?

2015-03-26 Informacja prasowa
Czy systemy płatności online są równie bezpieczne jak systemy bankowe? Okazuje się, że nie tylko mogą być bezpieczniejsze, ale również poprawiać poziom zabezpieczeń transakcji bankowych! Poznajcie przypadek pani Agnieszki.
Kredyt w CHF – co można zrobić z wysoką ratą?

Kredyt w CHF – co można zrobić z wysoką ratą?

2015-01-16 Poradnik kredytobiorcy
„Czarny czwartek” na rynku walutowym wywołał drżenie serca u wielu kredytobiorców zadłużonych w CHF. W ciągu kilku minut ich zadłużenie oraz raty wzrosły o kilkadziesiąt procent. Niestety w najbliższych miesiącach nie należy oczekiwać powrotu do sytuacji sprzed 15 stycznia.
Coraz łatwiej o kredyty dla przedsiębiorców

Coraz łatwiej o kredyty dla przedsiębiorców

2015-01-07 Poradnik kredytobiorcy
Masz pomysł na własny biznes? Brakuje ci środków finansowych na start? Skorzystaj z propozycji kredytowej. Nie zwlekaj. Nie trać szans. Jutro może być za późno. W taki oto sposób - dość mało oryginalny i niewyszukany, banki oferujące kredyty dla przedsiębiorców zapraszają ich do skorzystania ze swojej oferty.
2015 rokiem zmian dla kredytobiorców

2015 rokiem zmian dla kredytobiorców

2014-12-31 Poradnik kredytobiorcy
W nowym roku kredytobiorcy muszą liczyć się z istotnymi zmianami. Wśród nich, zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, zmienia się minimalna wysokość wkładu własnego oraz strategia prowadzenia działalności w obszarze bankowości ubezpieczeniowej, czyli tzw. bancassurance.
Konto dla studenta – jak wybrać najlepszą ofertę?

Konto dla studenta – jak wybrać najlepszą ofertę?

2014-10-07 Poradnik konsumenta
Jednym z pierwszych kroków na drodze ku samodzielności każdego młodego człowieka jest założenie konta w banku. Obecnie praktycznie każdy bank oferuje specjalne warunki dla studenta. Eksperci z portalu Zafinansowani.pl analizują wszystkie „za” i „przeciw”, by wybrać konto, które najlepiej pomoże zarządzać studenckim budżetem.
Kursy walut - Notowanie z dnia 2018-04-20
Waluta Kurs (zł) Zmiana (%) Zmiana (zł)
USD 3,3881 0.56% 0.0188
Wykres USD - Dolar amerykański
EUR 4,1724 0.14% 0.0059
Wykres EUR - Euro
CHF 3,4827 0.14% 0.0050
Wykres CHF - Frank Szwajcarski
GBP 4,7660 0.23% 0.0110
Wykres GBP - Funt Szterling
NOK 0,4338 0.12% 0.0005
Wykres NOK - Korona Norweska
Darmowe komponenty na stronę www
Kursy walut na żywo - prosto z rynku Forex
Waluta Kurs (zł) Zmiana Czas
USD/PLN 3.9834 0.78% 12:00:00
EUR/PLN 4.1159 0.68% 12:00:00
CHF/PLN 4.1159 0.38% 12:00:30
GBP/PLN 4.1159 0.38% 12:00:00
NOK/PLN 0.48450 0.38% 12:00:00
Indeksy giełdowe GPW z dnia 2018-03-29
WIG20 2210.38 0.30% 17:15
Wykres indeksu WIG20
WIG30 2556.70 0.16% 17:15
Wykres indeksu WIG30
WIG 58377.4 0.16% 17:15
Wykres indeksu WIG
mWIG40 4554.89 0.16% 17:15
Wykres indeksu mWIG40
sWIG80 14179.6 0.16% 17:15
Wykres indeksu sWIG80
NCIndex 269.79 0.16% 17:15
Wykres indeksu NCIndex

BANKI - PRODUKTY FINANSOWE

Idea Bank mBank Getin Bank Bank Millennium Inteligo ING Bank Śląski Deutsche Bank PKO Bank Polski Alior Bank Raiffeisen Polbank