Pojawiające się głosy, które odradzają inwestowanie w nieruchomości, są w dużej części chybione. To, że skończył się okres, w którym można było kupić nieruchomość niezależnie od jej stanu i lokalizacji i liczyć na 30 czy 40% zysku w skali roku, świadczy po prostu o powrocie do normalności, a nie o kryzysie na rynku. Jeżeli chcemy inwestować w 2008 r. w nieruchomości, musimy przypomnieć sobie wszystkie elementarne zasady takiej inwestycji. Tak – one znowu obowiązują. Najlepiej zacząć od podstawowej – inwestycje w ten segment nie są krótkoterminowe. Tymczasem do niedawna ta zasada nie obowiązywała. Trudno, żeby było inaczej w przypadku, gdy w 2007 r. np. w Poznaniu cena metra kwadratowego wzrosła o 72%, a w Katowicach o 60%. Tymczasem w styczniu 2008 r. w stolicy Wielkopolski metr zdążył stanieć średnio o 3,8%. Co robić, jeżeli chcemy obecnie zainwestować w nieruchomość? Nie powinniśmy koncentrować się na sytuacji na rynku, ale analizować konkretne przedsięwzięcie.

Zacznijmy od najbardziej popularnych nieruchomości – mieszkań w dużych miastach. Z pewnością lepiej skupić się na zakupie szeroko pojętych standartowych mieszkań. Po pierwsze sytuacja na rynku nie jest dramatyczna, więc nie ma co liczyć na okazjonalne przeceny luksusowych apartamentów czy loftów. Zasadą jest, że przy gorszej koniunkturze na rynku nieruchomości spada znacznie liczba transakcji. Tylko dramatyczne kryzysy – a nie wydaje się, żeby taki nam groził – powodują wyprzedaże. Jednak pewne tendencje są zauważalne. Jeżeli porównamy stosunek ceny oferowane do transakcyjnej, który obrazuje skłonność zbywających do negocjacji, szybko zauważymy zmiany. O ile we wrześniu 2007 r. różnica pomiędzy ceną oferowaną a transakcyjną wynosił 6% to w grudniu już 10%. Niezależnie od tego, z jednej strony za luksusowe mieszkania trzeba będzie wciąż dużo zapłacić, a z drugiej – ze względu na mniejszą liczbę transakcji w ogóle – trudniej będzie je sprzedać.

Wzrastająca od dobrych kilku lat ilość oddawanych do użytku mieszkań sprawia, że prosty podział na rynek wtórny i pierwotny zniknął. Ten pierwszy segment znacznie się zróżnicował. Z pewnością obecnie nie będzie dobrą inwestycją zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Boom mieszkaniowy sprawił, że ceny takich mieszkań są stanowczo przeszacowane. Można zaryzykować tezę, że duża część takich mieszkań nigdy nie była warta cen, jakie za nie płacono – chyba że były kupowane w celach czysto spekulacyjnych. Ktoś, kto kupił kilka tego typu mieszkań w 2005 r. na kredyt, wynajął je i sprzedał w 2007 r., na pewno zarobił. Ale ci, którzy liczyli, że kupione za wywindowane ceny 25-letnie mieszkanie będzie można sprzedać za 10 czy 15 lat z zyskiem (albo chociaż bez straty), mogą się mocno przeliczyć. Tak więc, mimo że mieszkania takie będą zauważalnie tanieć, ich zakup nie jest w 2008 r. najlepszym pomysłem.

Z drugiej strony część deweloperów będzie miała kłopoty ze zbytem na zakładanym poziomie i łatwiej będzie wynegocjować korzystną cenę. Tutaj również trzeba się jednak wykazać cierpliwością i dobrze spenetrować rynek. Więksi deweloperzy realizujący kolejne inwestycje poradzą sobie, ale z pewnością na rynku znajdą się i tacy, którzy przeliczyli się, kupując na kredyt kolejne działki pod budowy. Ze względu na skalę medialnych informacji o możliwych obniżkach cen część potencjalnych nabywców wstrzymuje się z podjęciem decyzji. Tymczasem w grudniu 2007 r. liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 27,5% w stosunku do listopada i o 14,4% w skali roku. Już zauważalna staje się większa obecność reklam deweloperów (szczególnie w mediach lokalnych), lada dzień możemy usłyszeć nawet o promocjach i obniżkach. Część deweloperów już została zmuszona do nieznacznej obniżki cen (np. w Krakowie w ostatnim kwartale 2007 r. ceny spadły o blisko 8%), u części można odnotować tzw. „ukryte obniżki” przejawiające się np. brakiem dodatkowej opłaty za miejsce parkingowe lub piwnicę. Dlatego, jeśli traktujemy zakup jako lokatę kapitału, poszukajmy raczej oferty na rynku pierwotnym bądź też skierujmy naszą uwagę na mieszkania wybudowane w ciągu kilku ostatnich lat. W tym segmencie rynku jest sporo mieszkań, które były kupowane w celach spekulacyjnych, prawie zawsze na kredyt i na z grubsza określony okres czasu. Większość takich nieruchomości będzie sprzedawana niezależnie od koniunktury.

Mówiąc o boomie na rynku pierwotnym, musimy brać pod uwagę czynnik geograficzny. 80% mieszkań oddanych do użytku w ostatnim roku znajdowało się w sześciu aglomeracjach, tj.: w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi. W obecnej sytuacji uwaga inwestorów musi skupić się także na mniejszych miejscowościach (od 100 do 500 tys. mieszkańców). To w takich miastach jak: Lublin, Koszalin, Bydgoszcz, Toruń czy Gorzów warto lokować kapitał w nowobudowanych mieszkaniach. W dużych metropoliach poziom cen mieszkań jest już tak wywindowany, że siłą rzeczy coraz trudniej je sprzedawać. Istotną barierą staje się bowiem zdolność kredytowa Polaków, których wynagrodzenia nie rosły przecież tak szybko jak ceny mieszkań. Inwestujący w mieszkania zbyt często zapominają o tej zależności i mechanicznie przyjmują możliwość kolejnych gwałtownych wzrostów wartości nieruchomości w metropoliach (w nieskończoność?), zapominając, że oprócz popytu istnieje nieco zapomniany w ostatnich latach, jeśli chodzi o rynek nieruchomości, problem podaży. Tak więc z jednej strony mieszkania w mniejszych miastach są relatywnie tańsze, z drugiej – rosnący ogólny poziom zamożności daje się odczuć również i w tych ośrodkach. Mieszkania mogą tam jeszcze znacznie podrożeć.

Generalnie wzrost wartości mieszkań sprawia, że coraz większą popularnością cieszą się działki i budowanie na nich domów. Należy pamiętać, że w Polsce od lat własny dom kojarzył się z wyższą pozycją materialną i dochodami. Mniej zamożni mieszkali w blokach, bardziej zamożni budowali domy. Pokłosiem takiego sposobu myślenia jest zauważalna tendencja wśród wielu, szczególnie młodych, Polaków do rezygnowania z zakupu mieszkania na rzecz budowy domu. Dzisiaj ma to często podobny wymiar finansowy. Natomiast w przypadku Warszawy częstokroć zakup działki i budowa domu w promieniu kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu kilometrów od miasta jest rozwiązaniem tańszym. Coraz bardziej będzie to zauważalne również w przypadku mniejszych miast (np. Lublina), dlatego dobrą inwestycją może być zakup działek leżących np. w promieniu 30 km od miasta.

Opłacalne może być więc inwestowanie w działki, ale to żadna nowość – trzeba mieć świadomość, że większość takich gruntów jest już wykupiona. Warto więc zastanowić się nad zakupem ziemi rolnej znajdującej się w obszarze rokującym przekształcenie go w najbliższych latach w działki budowlane. Z pewnością będzie to dotyczyło tysięcy hektarów ziemi, ale inwestując w taki sposób, nie mamy pewności, że akurat te rejony mogą stanowić w przyszłości miejsca pod zabudowę. Ryzyko jednak nie jest duże, bo ziemia rolna również pozostaje w cenie i w najbliższych latach trudno spodziewać się odwrócenia tendencji. Generalnie tutaj także należy po prostu dobrze przeanalizować inwestycję – w którą stronę miasto rozwija się szczególnie dynamicznie, gdzie występują naturalne bariery dla jego rozwoju itp. Czas intuicyjnych inwestycji – przynajmniej na razie – skończył się. Oczywiście w takim przypadku tym bardziej musimy pamiętać, że nie jest to inwestycja na krótki okres.

Na co więc należy zwrócić uwagę przy planowaniu zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych? Na konkrety dotyczące danej inwestycji. Dokładnie jak z giełdą – gdy trwa hossa, drożeje wszystko i selekcja kupowanych akcji nie jest najważniejsza. Ale, gdy ceny spadają lub są stabilne, zarabiają ci, którzy potrafią wybrać najlepiej rokujące spółki.

Źródło: Maciej Krojec, Doradca Finansowy Money Expert SA