Data dodania: 2011-02-24 (10:11)
Deweloperzy budując mieszkania muszą też zadbać o drogi, kanalizację i przedszkola. W efekcie nabywcy muszą płacić za przeciętne dwupokojowe mieszkanie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej. Zgodnie z prawem to gminy odpowiadają za tego typu inwestycje, ale czas oczekiwania na ich realizację mógłby wynieść nawet kilka lat.
Deweloperzy mają obecnie do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, z czego gros jest dopiero budowana. Bez wątpienia w takich warunkach wymogi stawiane przez nabywców względem inwestycji rosną. - Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły). – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.
Praktyka swoją drogą, a prawo swoją
Planując budowę nowej inwestycji deweloperzy są więc zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często też najbliższego otoczenia nieruchomości. Co więc musi dodatkowo zrobić deweloper? – Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel formy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację, czy tereny zielone.
Potrzeba „tu i teraz” kontra mrzonki
Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na realizację tych inwestycji. - Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej. – Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie - tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla. – Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto tu zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, że pozwolenia na budowę deweloperzy otrzymają na ich terenie wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.
Zakres zależy od wielkości projektu
Wymagania stawiane przed deweloperem zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań, czy kilka tysięcy. Deweloper budujący kilka domów jednorodzinnych nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że pieniądze te spółka odzyskała, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. W większości przypadków deweloperzy przenoszą jednak na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.
Podwójny podatek dla nowych mieszkańców
Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie skala wydatków poniesionych na inwestycje publiczne jest różna. – Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca kupując mieszkanie ma wkalkulowany ten koszt w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.
Sama droga to wzrost ceny o kilkanaście tysięcy złotych
O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizowaniem inwestycji publicznych przez dewelopera? Gdyby przyjąć, że nakłady tego typu pochłaniają 15% kosztów budowy z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, to mieszkania z tego tytułu byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 462 tys. zł, ale 420 tys. zł. W Krakowie byłoby to 346 tys. zł zamiast obecnych 381 tys., we Wrocławiu 336 tys. zł zamiast 369 tys. zł, a w Poznaniu 325 tys. zł, zamiast 358 tysięcy.
Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować blok 3-piętrowy z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogą z chodnikami i oświetleniem, to cena 50-metrowego mieszkania wartego 450 tys. zł może być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.
Najgorzej na obrzeżach
Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną stanowić mogą większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy. - Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
Zamiast przedszkola dedykowany lokal
Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za zadanie redukować wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie. - Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.
Gminy przejmują własność i utrzymanie
W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, to gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.
Praktyka swoją drogą, a prawo swoją
Planując budowę nowej inwestycji deweloperzy są więc zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często też najbliższego otoczenia nieruchomości. Co więc musi dodatkowo zrobić deweloper? – Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel formy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację, czy tereny zielone.
Potrzeba „tu i teraz” kontra mrzonki
Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na realizację tych inwestycji. - Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej. – Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie - tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla. – Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto tu zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, że pozwolenia na budowę deweloperzy otrzymają na ich terenie wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.
Zakres zależy od wielkości projektu
Wymagania stawiane przed deweloperem zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań, czy kilka tysięcy. Deweloper budujący kilka domów jednorodzinnych nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że pieniądze te spółka odzyskała, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. W większości przypadków deweloperzy przenoszą jednak na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.
Podwójny podatek dla nowych mieszkańców
Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie skala wydatków poniesionych na inwestycje publiczne jest różna. – Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca kupując mieszkanie ma wkalkulowany ten koszt w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.
Sama droga to wzrost ceny o kilkanaście tysięcy złotych
O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizowaniem inwestycji publicznych przez dewelopera? Gdyby przyjąć, że nakłady tego typu pochłaniają 15% kosztów budowy z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, to mieszkania z tego tytułu byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 462 tys. zł, ale 420 tys. zł. W Krakowie byłoby to 346 tys. zł zamiast obecnych 381 tys., we Wrocławiu 336 tys. zł zamiast 369 tys. zł, a w Poznaniu 325 tys. zł, zamiast 358 tysięcy.
Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować blok 3-piętrowy z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogą z chodnikami i oświetleniem, to cena 50-metrowego mieszkania wartego 450 tys. zł może być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.
Najgorzej na obrzeżach
Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną stanowić mogą większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy. - Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
Zamiast przedszkola dedykowany lokal
Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za zadanie redukować wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie. - Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.
Gminy przejmują własność i utrzymanie
W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, to gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.
Źródło: Bartosz Turek, Analityk Rynku Nieruchomości Home Broker
Publikuj:
Rynek kapitałowy - Najnowsze wiadomości i komentarze
Nowoczesne programy do fakturowania online – jak wybrać najlepsze rozwiązanie dla Twojej firmy?
2025-04-04 Materiał zewnętrznyW cyfrowej rzeczywistości biznesowej programy do fakturowania online stają się standardem wśród narzędzi do zarządzania finansami. Umożliwiają szybkie wystawianie dokumentów, automatyzują procesy i minimalizują ryzyko błędów. Niezależnie od skali działalności – od jednoosobowej firmy po duże przedsiębiorstwo – odpowiedni system fakturowania przekłada się na oszczędność czasu, większą kontrolę nad sprzedażą i profesjonalny wizerunek. W artykule podpowiadamy, jak wybrać rozwiązanie dopasowane do potrzeb Twojej firmy.
Aktywa realne mogą chronić oszczędności w okresach inflacji
2025-02-12 Poradnik konsumentaInflacja jest często opisywana jako cichy złodziej, który stale osłabia siłę nabywczą konsumentów i oszczędności. W ostatnich latach presja inflacyjna powróciła w różnych gospodarkach, co skłoniło inwestorów i oszczędzających do poszukiwania skutecznych strategii ochrony swojego majątku. Spośród licznych dostępnych opcji inwestycyjnych aktywa realne — takie jak nieruchomości, towary i infrastruktura — wyłoniły się jako realne alternatywy, które mogą stanowić zabezpieczenie przed inflacją. W tym artykule zbadano, w jaki sposób aktywa realne działają jako bastion przeciwko inflacji, ich zalety i ryzyko oraz strategie włączania ich do kompleksowego portfela inwestycyjnego.
Ewolucja Rynku Kapitałowego w XXI Wieku: Wyzwania i Perspektywy
2025-01-24 Analizy MyBank.plRynek kapitałowy odgrywa kluczową rolę w gospodarce każdego kraju, będąc miejscem, gdzie spotykają się inwestorzy poszukujący zysków oraz przedsiębiorstwa potrzebujące środków na rozwój. W XXI wieku rynek ten przeszedł znaczące transformacje, napędzane zarówno postępem technologicznym, jak i zmieniającymi się oczekiwaniami uczestników rynku. Te zmiany mają głęboki wpływ na sposób, w jaki funkcjonują rynki finansowe, a także na strategie inwestycyjne przedsiębiorstw i indywidualnych inwestorów.
Jak bogactwo wpływa na dynamikę związków finansowych
2025-01-09 Artykuł sponsorowanyBogactwo może znacząco wpływać na relacje osobiste, zmieniając sposób, w jaki partnerzy postrzegają siebie nawzajem. Niezależność finansowa często prowadzi do nowych wyzwań i możliwości, które mogą wzbogacić lub skomplikować życie uczuciowe. Zrozumienie tych dynamicznych zmian jest kluczem do budowania zdrowych związków.
Czy warto rozpocząć budowę domu w 2025?
2024-11-27 Poradnik inwestoraZastanawiasz się, czy warto zainwestować w budowę domu w 2025 roku? Analizujemy trendy, koszty oraz prognozy ekspertów, aby pomóc Ci podjąć decyzję.
Czy wirtualne biuro w Warszawie jest dla Ciebie? Sprawdź nasze wskazówki!
2024-07-29 Poradnik przedsiębiorcySposób, w jaki pracujemy nie jest dziś taki, jak kiedyś. Z biegiem lat firmy zaczęły zachęcać swoich pracowników do stawiania na wygodę i kreatywność. Czterodniowe tygodnie prace, elastyczne godziny, spotkania integracyjne – to tylko kilka z pomysłów. Jednym z chętniej wybieranych rozwiązań jest koncepcja wirtualnych biur. Czy będzie ona odpowiednia dla Twojej firmy?
InPost Pay - Twój przycisk do wygodnych zakupów online
2024-06-24 Poradnik konsumentaEra zakupów online przynosi ze sobą wiele udogodnień. Oglądasz, porównujesz i kupujesz produkty, nie ruszając się z miejsca, o dowolnej porze dnia czy nocy. Ale co gdybyśmy powiedzieli, że zakupy w sieci mogą być jeszcze bardziej przyjazne dla klienta? Witaj w świecie InPost Pay - usługi, która zmieni Twoje postrzeganie e-commerce.
Jakie są 10 najbardziej poszukiwanych zawodów w 2024 roku?
2024-06-06 Poradnik pracownikaNadszedł czas, aby po latach nauki wybrać odpowiedni dla siebie zawód. Jak jednak zrozumieć, która droga jest właściwa? Istnieje wiele ścieżek kariery, które możesz podążać, opierając swój wybór na wynagrodzeniu i zapotrzebowaniu na daną pozycję w firmach. W tym artykule dowiesz się, jakie są 10 najbardziej poszukiwanych zawodów w bieżącym roku, i zobaczysz, że wiele trendów przesunęło się w kierunku sektora medycznego i inżynieryjnego.
EBITDA - kluczowy wskaźnik analizy finansowej firm
2024-05-22 Poradnik inwestoraEBITDA (ang. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) to kluczowy wskaźnik finansowy używany w analizie wyników firm. Reprezentuje zysk operacyjny przedsiębiorstwa przed odliczeniem odsetek, podatków, amortyzacji i deprecjacji. Wskaźnik ten dostarcza informacji na temat zdolności firmy do generowania zysków z podstawowej działalności operacyjnej.
Praca za granicą - korzyści i wyzwania
2024-05-06 Poradnik pracownikaDlaczego coraz więcej Polaków szuka pracy za granicą? W ostatnich latach coraz więcej Polaków decyduje się na poszukiwanie lepszych możliwości zawodowych poza granicami kraju, zwłaszcza w krajach sąsiednich Unii Europejskiej, takich jak Niemcy. Ta tendencja nie jest przypadkowa – wynika zarówno z różnic ekonomicznych, jak i z szerszych perspektyw, które otwierają się dzięki pracy za granicą. W niniejszym artykule przyjrzymy się głównym przyczynom tej migracji zarobkowej oraz korzyściom, jakie płyną z pracy w innym kraju UE, zarówno pod względem finansowym, jak i osobistym.